Türkiye ekonomisinde inşaat sektörü, 2018 krizine en erken girerek daralması hızlanan bir alan olarak dikkat çekiyor. İnşaatın konut ve ofis ayağında satışlarda hızlı bir daralma görülürken, kentsel yatırımlar ve kamu - özel işbirliği projelerinde de sorunlar hızla büyüyor, kamuya yükler artıyor. Özellikle konut talebi, dolar kurunun artışı ve ardından TL faizlerindeki artıştan oldukça olumsuz etkilendi ve hızla düştü. Eldeki stokları eritemeyen konut üreticileri, bankalara olan borçlarını geri ödemede de önemli güçlükler içinde. AKP rejiminin kredi faizlerinde, vergide indirim gibi teşviklerine rağmen, sektör düze çıkamıyor, tersine çember daha da daralıyor. Buna paralel olarak sektörde genelde istihdam düşüyor, işsizlik artıyor. Mimarlar da artan işsizlikten payını alıyor.

İNŞAATIN YÜKSELIŞI VE DÜŞÜŞÜ

İnşaat sektörü özellikle iç pazara dönük büyümede konjonktüre göre dalgalansa da hâlâ önemli bir yer tutuyor. OECD verilerine göre inşaat sektörünün toplam katma değer içerisindeki payı cari fiyatlarla 2017’de ABD’de % 4,2 ve Çin'de 2015’te % 6,8 büyüklükte. Türkiye'de ise söz konusu oran özellikle son yıllarda artan payı ile % 8 dolaylarındadır.

İnşaatın toplam katma değerdeki payının AKP döneminde hızla artması, sektördeki büyümenin genel büyüme oranlarının üstüne çıkması ile oldu. AKP’nin ilk büyüme dönemi olan 2003-2007’de genel büyüme oranlarının üstüne çıkan inşaat, 2008-2009 krizinden olumsuz etkilenmiştir. AKP’nin ikinci dönemi olan 2010 yılı ve sonrasında, 2013’e kadar çok yüksek büyüme hızları gerçekleştirdikten sonra 2014-2017 döneminde inşaatın geneldeki büyüme hızına eşit bir temposu olduğu gözlenirken, 2018 ise küçülme yılı oldu. (Resim 1)

Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılarak peş peşe giden mevsimler üstünden bakıldığında, inşaat sektöründe küçülmenin 2017 son çeyreğinde başladığı ve 2018’in 4 çeyreği dahil 5 sezon sürekli küçüldüğü anlaşılıyor. Konut satışlarındaki, özellikle kredili satışlardaki sert düşüş, inşaat maliyetlerindeki hızlı artış, konut kredisi kullanımındaki sert azalma, ofislerde boşluk oranları, kira ve satış fiyatlarındaki azalmaları ortaya koyan öncü göstergeler, krize ilk giren sektörün inşaat olduğunun önemli habercileri. (Resim 2)

KONUT SATIŞLARINDA SERT İNİŞ

İnşaatın geneldeki krizin öncüsü olması, konut satışlarında hızlanan azalmadan anlaşılabilir. Türkiye genelinde 2018 yılında 1.375.000 konut satış sonucu el değiştirdi. Konut satışları 2018 yılında bir önceki yıla göre % 2,4 azalış gösterdi. Konut satışlarında 2018 yılında, İstanbul 234.000 dolayında konut satışı ve % 17 pay ile ilk sırayı aldı. Satış sayılarına göre İstanbul'u, 131.000 konut satışı ve % 9,5 pay ile Ankara, yaklaşık 76.000 konut satışı ve % 5,5 pay ile İzmir izledi.

Konut satışlarının gerilemesinde kredili satışların düşüşü etkili oldu denilebilir. Türkiye genelinde satılan 1.400.000 yakın konutların ancak yaklaşık % 20’sini oluşturan 277.000 konut satışı, ipotekli olarak gerçekleşti. Satışlarının üçte birinden fazlasını oluşturan ipotekli satışlardaki gerileme, daha çok konut kredisi faizlerinin artışı ile ilgili. 2018 Temmuz ayında konut kredisi faizi henüz % 13.5 düzeyindeydi. Temmuz’dan itibaren artışa geçen faizler, 2018 Kasım başında % 29’un üzerine çıktı.

2016’in ilk çeyreğinde konut kredi faizlerinde tırmanış başlasa da 2018 yılı Mayıs ayında kamu bankaları öncülüğünde konut kredi faizlerinde indirim yönünde başlatılan yeni bir kampanyanın ağırlıklı ortalama kredi faizlerini 170 baz puan kadar düşürdüğü görülmüştü. Ancak devamında yaşananlarla birlikte faizlerde sert artışlar yaşandı. Özellikle Ağustos ayında ABD ile yaşanan gerilimlerin etkisiyle, dövizde hızlı tırmanışa önlem olarak, Eylül ortalarında Merkez Bankası’nın gösterge faizini 6,25 puan atırması, genelde tüketici özel olarak da konut kredi faizlerine da etki etti ve uzun zaman % 12-13 bandında seyreden konut kredisi faizleri hızla tırmandı; Ağustos’ta % 19’u, Ekim’den itibaren de % 29’u aştı. Kredilerdeki sert artışlar -beklendiği gibi- konut talebini hızla geriletti. 2018’in 3. çeyreğinde, bir önceki çeyreğe göre yarı yarıya azalan satışların temelde kredi faizlerindeki bu sert artışlarla ilgili olduğu söylenebilir.

KONUT FİYATLARINDA SERT İNİŞ

Konuta, özellikle yeni konuta azalan taleple birlikte, konut fiyatlarında hissedilir düşüşler yaşanıyor. Konut fiyatlarında yıllık artışlar, tüketici ve özellikle de üretici (sanayici) fiyatlarının çok gerisine düşmüş durumda. Merkez Bankası verilerine göre, 2018’de Türkiye genelinde konut fiyatları ancak % 5,4 artabildi. Oysa aynı yıl tüketici fiyatları % 20’nin üstünde arttı. Üretici / sanayici fiyatlarındaki artış ise 2018’de % 34’e yaklaştı. Bu da konut fiyatlarında reel olarak 2017’de başlayan azalmanın 2018’de de sürdüğünü gösterir. Fiyatlarda sert düşüşün, satışların sayı olarak beşte birinin gerçekleştiği İstanbul’da daha belirgin olduğu söylenmelidir. (Resim 3)

Konut fiyatlarında gerilemenin aylık olarak özellikle ekonominin ciddi bir türbülansa girdiği, döviz fiyatlarının yükselişe geçtiği Mayıs sonrasında hızlandığı dikkat çekiyor. Öncelikle kredili satış talebinde yaşanan gerilemenin etkisiyle konut firmalarının fiyatları indirdikleri ve buna rağmen yeterli talep bulamayınca yeni indirimlere gittikleri gözlenebiliyor. Bitmiş konut ve ofis yapılarının satış ve kiralanmasında yaşanan sorunlar, yeni yatırımları da bıçak gibi kesmiş durumda. İnşaat yatırımlarının durmasında özellikle son aylarda döviz ve TL faizlerindeki hızlı artış ve inşaat malzemelerindeki tırmanışın etkili olduğu gözleniyor.

Sanayici / üretici fiyatları yıllık % 34 artış gösterirken inşaat malzemesi fiyatlarındaki artış da % 29,2 olarak gerçekleşti. İnşaatta yıllık işçilik maliyet artışı da % 17,5’ta kaldı. Aynı yıl tüketici fiyatlarında artışın % 20’nin üstünde olduğu, dolayısıyla inşaat işçilerinin reel gelir kaybı yaşadıkları anlaşılmaktadır. Artan malzeme fiyatları yeni yatırımlardan caydırdığı gibi, sürmekte olan yatırımlara da ağır bir darbe oldu.

Faaliyet hacminin ağırlıklı kısmı, konut sektöründen oluşan gayrimenkul sektörünün gelişiminde ticari gayrimenkul olarak nitelendirilen AVM, ofis, otel, depo ve hastane yatırımları da önemli ve bu alanda da kiralama, yatırım boyutunda krizin bütün izleri görülmeye başlandı. Çağdaş tüketim mabetleri olarak adlandırılan alışveriş merkezlerinde de boşluk oranı hızla artarken yeni yatırımların ise durdurulduğu haberleri geliyor. AVM'lerin teknolojik, mimari ve konum itibarıyla sektörün ihtiyaç ve yeni beklentilerini karşılayamayacak durumda olması, % 50'den fazla boşluk oranı ile faaliyet göstermesi, fonksiyonu dışında kullanılmaya başlanması ve / veya tamamen kapanması durumunu sektör “fonksiyonunu yitirme" olarak tanımlıyor. Fonksiyon yitirme, son yıllarda AVM’lerin birçok ülkede başına gelen önemli sorunlardan biri. Böylesi durumlarda bu tür yapıların bir bölümü yeniden yapılandırılarak okul, hastane ve depo alanlarına dönüşmektedir. (Resim 4) Büyük AVM pazarlarından ABD’de yatırım aşamasında olan 100 AVM'nin 2017 yılında gerçekleşen iflaslarından sonra yatırım planlamasını tekrar gözden geçirdiği biliniyor. İnternetten alışverişlerin yaygınlaşması, AVM ölümlerinin en önemli nedenleri arasında. Türkiye'de ise söz konusu durumun önüne geçebilmek amacıyla kiracılar tarafından talep edilen kira indirimi, TL cinsinden sözleşme, kur sabitleme ve dekorasyon katkısı gibi bazı uygulamaların başlatıldığı biliniyor.

Krizin ayak seslerinin daha yüksek duyulduğu bir alan da ofis yatırımları. Özellikle İstanbul’da AKP döneminde mantar gibi türeyen gökdelenlerde gerçekleştirilen ofis alanları, krizle birlikte önemli bir kapasite boşluğu yaşıyor. Ofislerde boşluk oranı özellikle belli bölgelerde sert bir biçimde yükselirken genelde kiralar da aşağı çekiliyor.

İnşaatın bina üretimi dışında kalan altyapı, yol gibi alanlarında da hızlı bir gerileme gözleniyor. Devletçe yapılan inşaat yatırımları hızla yavaşlarken Kamu-Özel İşbirliği (KÖİ) modeliyle yapılan “mega projeler” de kriz tüneline dahil olmuş durumda. (Resim 5) Çoğu İstanbul ve dolayına yapılan havaalanı, köprü, otoyol, şehir hastaneleri türü KÖİ projeleri, kullandıkları dış finansman nedeniyle önemli kur zararlarına uğradılar. Ayrıca artan inşaat malzeme fiyatları, TL kredilerindeki ve döviz fiyatlarındaki sert artışlarla maliyet artışları başa çıkılması zor boyutta. Çoğu firma bunu beceremediği için piyasaya havlu atmakta ve mahkemelerden alacaklılarla anlaşma - uzlaşma için konkordato kararı çıkartmaya çalışmaktalar.

İNŞAATTA İŞSİZLİK VE MİMARLAR

Krizin inşaattaki sert darbelerinden en olumsuz şekilde etkilenenler şüphesiz ki inşaat çalışanları. Sektörün vasıfsız mavi yakalı çalışanından mimar - mühendis, teknikerine kadar her türde nitelikli elemanı işsizlikle boğuşuyor. İnşaat sektöründe istihdam azalışı dikkat çekici bir biçimde tırmanıyor. 2014 yılında 1,5 milyon dolayında olan inşaat çalışan sayısı, izleyen yıllarda hızla artarak 2 milyonun üstüne çıktı. Ama krizle beraber en hızlı istihdam kaybı gösteren sektör inşaat oldu. 2017 yılının Ağustos ayında 2 milyon 279 bini gören inşaat istihdamı sonraki aylarda düzenli inişler gösterdi. 2018 Haziran ayında 2 milyon 110 bin olan inşaat istihdamı izleyen aylarda hızla indi ve 2018 Aralık ayında 1 milyon 615 bini gördü. (Resim 6)

İnşaat istihdamının en önemli bileşenlerinden olan mimarlar da krizden nasiplerini alıyor. TÜİK, yüksekokul mezunu işgücü verileri içinde “mimarlık ve inşaat” olarak sınıflandırılan yüksekokul ve fakülte mezunu işgücü, 2017 yılında 280 bin iken 2018’de 286 bine çıkmış görünüyor. 2018 yılında işgücüne katılan 6 bin kişinin 5 bini iş bulmuş görünürken bin kişi işsizler arasına katılmış görünüyor. Buna göre, 2017’de 38 bin olan işsiz mimar sayısı 2018’de 39 bine çıktı. Bu da 2017’de % 13,5 olan mimar işsizliğinin 2018’de % 13,7’ye çıkması demek. Yüksekokul mezunu işgücü arasında genelde işsizlik oranının 2018’de % 12,4 olduğu bildirilmektedir. Bu da mimarlar arasında işsizliğin genelin 1,3 puan üstünde olduğunu göstermektedir. Kuşkusuz, TÜİK’in, “mimar ve inşaat” mezunu işgücü sayısı ve ona bağlı olarak istihdam - işsizlik verileri, Mimarlar Odasına üye sayısı ile test edilmeye muhtaçtır. (Resim 7)

DENİZ BİTTİ

Türkiye’nin en büyük krizi olarak bilinen 2001 krizinde, IMF işbirliğinde izlenen kemer sıkma politikalarıyla sorunlarından arınmış bir ekonomi, 2002 erken seçimlerinden tek başına iktidar olarak çıkan AKP’ye altın tepsi içinde kaldı. AKP, bu altın mirası kullanarak hem 2003-2008 döneminde hem de küresel kriz sonrasının 2010-2014 döneminde olağandışı yabancı kaynak çekti. Ağırlığı dış borçlanma olan bu kaynakla yüksek büyüme hızlarına ulaşılırken, büyüme iç pazar odaklı, inşaat eksenli bir özellik gösterdi. İnşaatın döviz kazandırmayan özelliği rejimin umurunda olmazken siyasi geri dönüşü, AKP’yi daha çok ilgilendirdi. Seçmeni etkileyen gözle görülür bina, yol, köprü, havaalanı, metro gibi inşaatlar seçmeni etkilerken AKP bunları oya tahvil etmeyi bildi, kırdan göçmüş vasıfsız işçilere iş, dış kaynağın bir kısmının konut kredisi olarak sunumu, hep seçmen sayısının artmasına imkan sağladı. Dahası, yerel ve merkezi idarece sağlanan kayırmacı imar izinleriyle, kamusal arsa tahsisleriyle ilerleyen inşaat odaklı büyüme, AKP’ye kendi burjuvazisini yaratma imkanı da sunduğu için özellikle tercih edildi. İrili ufaklı AKP yanlısı sermayedara hükmedilerek, bir parti devleti inşa etmenin kaynakları da inşaat üstünden sağlandı. (Resim 8-10)

Ne var ki, dış kaynakla dönen bu çark, paranın pahalandığı 2014 sonrası önce yavaşladı, sonra düşüşe ve krize yöneldi. İleri ve geri bağlantıları ile birçok sanayi alt sektörünü, finans, emlak pazarlama, reklam-medya hizmet sektörlerini de etkileyen inşaatta kriz, tüm ekonomiyi aşağı çekmeye başladı. Sektörde yeniden uçuş, ancak yeniden bir iç talep canlanmasına, o da enflasyonun yeniden tek hanelere düşürülmesi, kredi faizlerinin makul oranlara çekilmesine, yabancı sermayenin Türkiye’ye yeniden güven duyup giriş yapmasına, herkesin önünü görebilecek kadar bulutların dağılmasına, kısaca, kriz tünelinin ucunda bir ışık görülmesine bağlı. Bu ise birkaç mevsimi bulacak gibi, ama her şeyden önce AKP rejiminin bir yol haritası bulması ve dibe vurarak kuyudan çıkmaya koyulması gerek. Bu dibe dokunma, “En kötüsü geride kaldı” iddiasına karşın, henüz yaşanmış değil.

* Aksi belirtilmedikçe görseller TÜİK veri tabanına aittir.