Kuzey Kıbrıs’ta yer alan kentsel ve kırsal yerleşimler, Ada’nın politik, fiziksel, sosyal ve kültürel olarak ikiye bölündüğü 1974 sonrasında, başta mal-mülk konuları olmak üzere her anlamda yaşanan belirsizliklerden dolayı, hızlı bir gelişim göstermemiştir. Yine bu belirsizlik ortamından dolayı, 90’lı yılların sonuna kadar, ülkede inşaat sektörü ve mimarlık ortamında belirgin bir durağanlık söz konusu olmuştur. Birleşmiş Milletler’in (BM) ortaya koyduğu, Kıbrıs sorununun kapsamlı çözümü için anlaşma temeli olan Annan Çözüm Planı’nın ilk görüşülmeye başlandığı 2001 yılından başlamak üzere ise, Kuzey Kıbrıs’ta “hızlı bir yapılaşma süreci” başlamış, inşaat sektöründe gözle görülür bir canlılık ortaya çıkmış ve mimari ve kentsel çevreler gelişmeye ve zenginleşmeye başlamıştır. Bu yazı kapsamında, BM Annan Çözüm Planı sonrasında ülkedeki “hızlı yapılaşma”nın sebeplerine ve sonuçlarına değinilecektir. Öncelikle Kuzey Kıbrıs’taki inşaat ve konut sektörünün (genel anlamda mimarlık ve planlamayı da kapsayan) 1974 sonrası gelişimi ile ilgili bilgi, bu konuyu doğrudan ilgilendiren yasalara ve “mülkiyet” durumu ve tanımlamalarına değinilerek verilecektir. Sonrasında ise, hızlı yapılaşmaya ve getirdiği sorunlara farklı boyutlardan bakılarak, bugünkü durumun eleştirel bir değerlendirmesi yapılacaktır.

1974’TEN 2000’Lİ YILLARA KUZEY KIBRIS’TA İNŞAAT SEKTÖRÜNDEKİ DURUM

Bu bölümde, 1974 sonrası Kıbrıs’ta ortaya çıkan bölünmüşlük durumu sonucunda, taşınmaz malların (binaların) mülkiyeti ile ilgili düzenlemelerle de bağlantılı olarak, Kuzey Kıbrıs’ta, genelde inşaat sektörü, özelde ise konut sektöründe, 1974’ten 2000’li yıllara yaşanan gelişmeler incelenmektedir. Ancak öncelikle, bu gelişmeleri doğrudan ilgilendirdiği düşünülen yasal çerçeve üzerinde durulacaktır.

İnşaat Sektörüyle Bağlantılı Yasal Çerçeve ve Düzenlemeler

Kuzey Kıbrıs’ta inşaat sektörü, dolayısıyla mimarlık ve planlamayı doğrudan ilgilendiren yasalar üç başlık altında incelenebilir:

• İskân, Topraklandırma ve Eşdeğer Mal (İTEM) Yasası

• Sosyal Konut Yasası

• Fasıl 96 Yollar ve Binalar Düzenleme Yasası ve İmar Yasası.

1. İskân, Topraklandırma ve Eşdeğer Mal (İTEM) Yasası:

1974’te Ada’nın ikiye bölünmesi sonucunda, çok sayıda Kıbrıslı Türk ve Kıbrıslı Rum, Ada’nın güneyinden kuzeyine ve kuzeyinden güneyine, “mallarını bırakarak” göç etmiştir. Bu yıllarda yapılan nüfus mübadelesi, Ada’daki mevcut konut ihtiyacı ve arzı ilişkisini tamamen değiştirmiştir. Güney’den Kuzey’e göç eden Kıbrıslı Türkler’in sayısının, Kuzey’den Güney’e göç eden Kıbrıslı Rumlara oranla çok daha az oluşu, Kuzey’de ihtiyacın üstünde bir konut stoğunun oluşmasına neden olmuştur. Bu ihtiyaç fazlası konutlara, daha sonra Türkiye’den Kuzey Kıbrıs’a göç eden aileler yerleştirilmiştir. Aynı zamanda konutların dışında, terkedilen diğer taşınmaz mallar da, İskân, Topraklandırma ve Eşdeğer Mal (İTEM) Yasası ve sonrasında Sosyal Konut Yasası çerçevesinde haksahiplerine dağıtılmıştır.

KKTC devleti, iskân, topraklandırma ve eşdeğer mal politikalarının Kuzey Kıbrıs’taki inşaat sektörünün durumunu ve gelişimini doğrudan etkilediği görüşü doğrultusunda, öncelikle bu politikaların anlaşılması gerektiği düşünmektedir. Bu bağlamda, 1974 sonrasında Kıbrıs Türk yönetiminin izlediği mülkiyetle ilgili konut politikaları, özetle aşağıdaki gibi gerçekleşmiştir:

• 1974 sonrası oluşan iki bölgeli yapı sonucunda Kuzey’de terk edilen konutlar, eşdeğerden, TMT , mücahitlik, TBK puanlarından, ve tahsisten hak sahibi olanlara önceleri kullanım amaçlı dağıtılmış, daha sonraları tapuları da verilmiştir.

• Konut dışındaki taşınmaz mallar da (arsalar, arsa nitelikli araziler, kuru ve sulu tarım arazileri vb.) önceleri kullanım amaçlı dağıtılmış, daha sonraları ise bunların da tapuları eşdeğer, TMT, mücahitlik, TBK puanları karşılığı ve tahsisten hak sahibi olanlara verilmiştir.

• Tapuları dağıtılan bu araziler üzerine mevcut düzenlemelere uygun olarak, tarım arazisi, arsa veya arsa nitelikli arazi ayrımı yapılmaksızın “yol ulaşan her araziye”, inşaatlar yapılabilmiştir; bu uygulama günümüzde de devam etmektedir.

Daha iyi anlaşılması açısından konuyla ilgili bazı ayrıntılar notlarda ayrıca sunulmaktadır. Yukarıda kısaca özetlenen ve notlarda ayrıntılarıyla açıklanmaya çalışılan tüm bu mal ve mülk dağıtımı durumlarına bakıldığında, halen Kuzey Kıbrıs’ta mevcut mal / mülk tipleri aşağıdaki gibi sınıflandırılabilir:

• Türk malları (orijinal – 1960’dan beri Türkler tarafından mülk edinilmiş Türk malları - 1960 Kıbrıs Cumhuriyeti kayıtlarına göre tapu sahibi)

• Rum malları (orijinal – 1960’dan beri Rumlar tarafından mülk edinilmiş mallar - 1960 kayıtlarına göre genelde Rumlara olmak üzere başka şahıslara ait olan ve 1974 sonrası terkedilerek Kuzey’de boş kalan ve çeşitli uygulamalarla Ada’nın Kuzeyinde yaşayan Türklere dağıtılan ve daha sonra KKTC tapusu verilen mallar)

a. 1974 sonrası Güney’den Kuzey’e göç etmiş olan Kıbrıslı Türklere “eşdeğer” karşılığında (Güneydeki malları karşılığında) dağıtılan, terkedilmiş – genelde – Rum malları;

b. 1974 sonrasında genelde Türkiye’den göç edenlere “tahsisten” dağıtılan (karşılığı olmayan) terkedilen Rum malları (karşılıksız satılan puanlar karşılığı dağıtılan tapular);

c. TMT, mücahitlik ve TBK puanları karşılığında dağıtılan (aslında hizmet dışında maddi bir karşılığı olmayan) terkedilmiş Rum malları.

Tüm bunlardan anlaşılabileceği gibi, Kuzey’de kalan Rum malları ile ilgili doğrudan bir belirsizlik durumu süregelmektedir ve bu durum, kapsamlı çözüm olana kadar devam edecektir. Uluslararası hukuka göre geçerliliği olmayan tapulara dayanarak yapılan bu uygulamalar, Annan Çözüm Planı’nda kısmen de olsa bir geçerlilik bulmuştur.

2. Sosyal Konut Yasası - KKTC Sosyal Konut Politikası ve Uygulamaları:

KKTC Anayasası’nın 44. Maddesi’ne göre devlet, konut sahibi olmayan veya sağlık ve insanca yaşama koşullarına uygun konutu bulunmayan ailelerin konut gereksinimlerini karşılayacak önlemleri yasa ile düzenlemekle zorunlu tutulmuştur. Sosyal devlet olmanın gereği olarak getirilen anayasal zorunluluğu hayata geçirebilmek için, ülkede, sosyal konut politikasını belirleyen 23/1978 sayılı Sosyal Konut Yasası yürürlüğe konmuştur. Bu yasayla, sosyal konut tanımında belirtilen niteliklere uygun şekilde, yani kendi öz kaynak ve geliri ile konut sahibi olamayan dar ve sabit gelirli kesimlerin devlet, kooperatifler, meslek örgütleri ve yerel yönetimlerce barınma gereksinimlerini karşılayabilecek şekilde standartlaştırılmış, en az boyut ve nitelikte, sağlık koşullarına uygun, sağlam ve ucuz olarak yapılan, sosyal konut uygulamalarına başlanmıştır. Devlet dışında sosyal konut uygulamaları yapan kooperatiflere de devlet tarafından krediler sağlanmıştır. Bu çerçevede, Mayıs 1999 tarihi itibariyle etaplar halinde toplam 3.387 konut üretilmiştir. Bunların 2.728’i devlet tarafından, 659’u ise kooperatifler tarafından üretilmiştir. Diğer kurumlar tarafından bir üretim gerçekleşmemiştir. Son yıllar itibariyle kooperatiflerin de sosyal konut üretimindeki etkinliğinin azaldığı görülmektedir.

Bu politikalar çerçevesinde, kırsal kesimde de sosyal konut üretiminin yaygınlaştırılması hedeflenmiştir. Bu kapsamda, konutu ve arsası olmayan yeni evli ve/veya askerliğini yapmış bulunan, bekar köy gençlerine konutlarını yapabilmeleri için arsa dağıtımı politikası uygulanmıştır. Köylerde genellikle yıkılan eski konutların yerine veya köyün gelişme alanları saptanarak parselasyonu yapılan arsalara bütçe olanakları içinde altyapı çalışmaları da yapılmaktadır. Konut inşaatı için de devlet, düşük faizli ve ödeme kolaylıklı konut kredileri uygulamayı hedeflemektedir. Fakat, bu ödeme kolaylıklı kredi uygulaması bugüne kadar gerçekleştirilememiştir.

Kırsal kesime yönelik olarak uygulamaya konan söz konusu projeyle, kırsal kesimlerden kentlere nüfus akışı azaltılarak kırsal bölgelerin de gelişmesine yardımcı olunmasına, tarım sektörüne gerekli insan gücünün kırsal yörelerde tutulmasına çalışılmış ve ülke genelinde dengeli bir yapılaşma süreci hedeflenmiştir. Bakanlık, bu yasa kapsamına giren ve sosyal konut sahibi olamayacak kadar çok az geliri olan dar gelirli yurttaşların, kazancı ile orantılı bir kira ile oturabilecekleri sosyal konutlar yapmakla kendini yükümlü saymaktadır. Ancak, bugüne kadar bu tip bir sosyal konut uygulaması da yapılmamıştır. Sosyal Konut Yasası’nı uygulamak üzere 1984 yılında Bakanlık bünyesinde bir Sosyal Konut Dairesi kurulmuştur. Günümüzde bazı yerel yönetimler de (Lefkoşa) özellikle düşük gelirlileri hedefleyerek sosyal konut yapımına yönelmektedirler.

3. Fasıl 96 Yollar ve Binalar Düzenleme Yasası ve İmar Yasası:

Kuzey Kıbrıs'ta inşaat ve imar kuralları, 1946’dan (Ada’daki İngiliz döneminden) bugüne yürürlükte olan ve 1959, 1963, 1971, 1976, 1984, 1989 tarihlerinde çeşitli kereler revizyondan geçmiş olarak geçerliliğini sürdüren Fasıl 96 Yollar ve Binalar Düzenleme Yasası kurallarına bağlı olarak yürütülmektedir. Bu yasanın özünde, “yanından yol geçen her arazi, her alan inşaata açıktır”.

Bunun yanında, ülkede geçerli olan İmar Yasası, 1989 yılında hazırlanıp yürürlüğü girmiştir (İmar Yasası 55/89). Bu yasaya göre, düzenli gelişmeyi özendirmek ve denetlemek, nüfusun yerleşim ve dağılımını belirlemek amacıyla “ülkesel fizik plan” adı verilen bir planın hazırlanması gereklidir. Ülkesel fizik plan, kent planlamasının genel rasyonel çerçevesini belirleyen, teknik ve hukuki nitelikler taşıyan bir belge olacaktır. Bu yasanın 3/1 maddesinde “ülkesel fizik plan”ın hazırlanması görevi, ilgili planlama makamına (Şehir Planlama Dairesi) verilmiş olmasına rağmen, 17 yıldır bu plan hazırlanmamıştır. Planın hazırlıklarına 2000 yılında başlandığı söylenmektedir , ancak halen bu planın ne zaman tamamlanacağına dair bir belirti yoktur.

Yasaya bağlı olarak imar planları da, her büyüklükteki yerleşim yeri için, yine planlama makamı tarafından, 20 yıllık süreler için yapılır. Yasaya göre, imar planlarının hazırlık aşamalarında, resmî ve resmî olmayan tüm ilgili kurum ve kuruluşların planlama sürecine katılmalarına, görüş ve eğilimlerini bildirmelerine önem verilir. Planları onaylayacak makam, planın yapıldığı yerleşme birimlerindeki belediyeler ile bu yerleşmelerin bağlı olduğu kaymakamlığın temsilcilerinden oluşan Birleşik Kurul’dur.

İmar Yasası, imar planlarına ek olarak, çevre planı, öncelikli alan planı ve alt öncelikli alan planından da söz eder. İmar Yasası, 11/4 Madde’sinde, imar planının olmadığı ya da hazırlanmakta olduğu, gelişmenin yaygın ve hızlı olduğu yerlerde plan onaylanmadan önce ya da imar planı olup olmadığına bakılmaksızın bir “emirname” ile “ön imar sınırları” çizmek ve bu alanlarda özel imar ve yapılaşma kurallarını geçerli kılmak üzere ilgili Bakanlığa yetki vermiştir.

1974’ten 2000’li Yıllara İnşaat ve Konut Sektöründeki Gelişmeler

Kıbrıs’ta, Kıbrıslı Türkler açısından inşaat sektöründeki ana gelişmeler, 1974 sonrası Kıbrıslı Türklerin, adanın kuzeyinde kendi devletlerini kurmasından sonra yaşanmaya başlanmıştır. Bu dönemde çeşitli inşaat projeleri yapılmıştır. Bunların bir kısmı devlet ve kooperatifler tarafından yapılırken, geriye kalanlar ise özel sektör girişimleriyle gerçekleştirilmiştir. Bu yeni projelerde İTEM ve Sosyal Konut Yasası’na göre dağıtılan Kıbrıslı Rumlara ait araziler de kullanılmıştır.

1974-1983 döneminde, 1974’te adanın ikiye bölünmesiyle Güney’deki Kıbrıslı Türkler’in Kuzey’e göç etmelerine rağmen, toplu konut yapımı artmamıştır. Bunun nedeni, Kuzey’den Güney’e göç eden Rumlar’dan, göçmenler için yeni toplu konut yapımını gerektirmeyecek sayıda konut stoğunun kalmış olmasıdır.

1980’lerde ise, düşük ve orta gelirliler için artan konut ihtiyacını karşılayabilmek için, devlet sosyal konut projeleri yapmaya başlamıştır. Bu projeler, Şehir Planlama Dairesi danışmanlığında, yerli özel müteahhit firmalar tarafından üstlenilmiştir. 1983’ten günümüze kadar 3.387 sosyal konut yapılmıştır.

1980’lerden bugüne Kuzey Kıbrıs’ta kurulan üniversitelerin sayısı beş kentte (Gazimağusa, Lefkoşa, Girne, Lefke, Güzelyurt) altıya ulaşmıştır. 220 bin kişilik bu ülkede okuyan 16 bini yabancı yaklaşık 24 bin üniversite öğrencisi, konut talebinin artmasında önemli bir faktör olmuştur. Bu yeni konut talebine karşılık verebilmek için bazı büyük müteahhit firmalar yap-satçı konut inşaatına yönelmiştir. Buradaki amaç, yapılan konutları, cazip bir ödeme planıyla inşaat başladığı sırada satmak ve alınan parayla bu projeleri finanse etmek olmuştur. Kiraların yüksek oluşu ve bu konutların aylık ödeme taksitlerinin kira bedellerinden çok fazla olmayışı bazı öğrencileri konut almaya itmiştir. Ayrıca kiraya vermek düşüncesiyle bazı Kıbrıslı Türkler de ikinci ev olarak bu konutlardan almaktadırlar.

Devletin yaptırdığı toplu sosyal konutların son etabı Mayıs 1999 tamamlanmış ve bu tarihten bugüne kadar devlet eliyle yeni toplu sosyal konut projesi yapılmamıştır. Son yıllardaki konut ihtiyacının büyük bölümü, özel sektörün yaptığı toplu konutlarla ve sitelerle karşılanmaktadır.

Diğer bir uygulama da kent ve kırsal alanda mal sahibinin bireysel girişimleriyle, özel firma veya mal sahibi denetiminde, ustalara, şahsa özel olarak yaptırılan konutlardır. Bireyler bu konutların yapım bedellerini kendi özkaynaklarıyla karşılamaktadırlar. Bu konutlar genelde müstakil veya dubleks olarak inşa edilmektedirler.

İnşaat sektörüne ve mimarlık alanına bakıldığında, 2000’li yıllara kadar, ülkede konut yapımı dışında başka bir hareket, kayda değer bir mimarlık olgusu görünmemektedir. Buna bir istisna, Girne turizm bölgesinde yapılan küçük ölçekli otel inşaatları ve turizm amaçlı binalar ile üniversite yapılarıdır.

ANNAN PLANI SONRASINDA KUZEY KIBRIS’TA İNŞAAT SEKTÖRÜNDEKİ DEĞİŞİMLER

Yukarıda açıklanmaya çalışılan, iskân, topraklandırma ve mülkiyet ile ilgili uluslararası hukuka göre geçerliliği olmayan tapulara dayanarak yapılan bu uygulamalar, Annan Çözüm Planı’nda kısmen de olsa bir geçerlilik bulmuştur. Annan Çözüm Planı’na göre:

• “Toprak ayarlaması bölgelerindeki mallar için” (yani Rumlara iadesi söz konusu alanlar içinde), verilen KKTC tapuları, eşdeğer veya tahsisten olması farketmeksizin, hatta üzerlerine esaslı geliştirme yapılmış olsa bile, geçerlilik kazanamamıştır. Söz konusu malların tasarrufunu 1974’de kaybetmiş Rum mal sahipleri veya onların varisleri, bu mallara Kıbrıs Rum Devleti idaresi altında (öncelik hakkı alarak) geri dönme hakkı kazanmıştır.

• “Toprak ayarlaması dışındaki bölgelerdeki mallar için” bir başka deyişle, Annan Çözüm Planı’na göre Kıbrıs Türk Devleti yönetiminde kalacak bölgelerdeki mallar için, eşdeğer karşılığı verilmiş tapular ise, bir geçerlilik kazanmıştır; yani mülke sahip olmak için öncelik kazanmıştır. Bunun yanında, tahsisten hak sahibi olup mallar üzerinde esaslı geliştirme yapmış şimdiki kullanıcılar da, mülke sahip olmak için hak kazanmıştır.

Annan Planı’ndaki bu düzenlemeler, planın Kıbrıslı Rumlar tarafından reddedilmesi ve yürürlüğe girememesi ile yasallık kazanmasa da, gerek Birleşmiş Milletler’in hazırladığı bir plan olmasıyla, gerekse de, uluslararası topluluk tarafından kabul görmesiyle geleceğe yönelik Kıbrıs Türk Devleti yönetiminde kalacak eşdeğer ve esaslı geliştirme yapılmış bu tür mallar üzerinde bir güvence olmuş, plana göre iade kapsamında olan mallar üzerinde ise bir güvensizlik yaratmıştır. Daha sonra, KKTC Meclisi’nin 2005 yılı içinde, 1974 sonrası terk edilmiş mallarla ilgili geçirdiği iade, takas ve tazminat yasasında da, eşdeğer malların ve üzerinde esaslı geliştirme yapılmış veya esaslı geliştirmeye yönelik proje onayı almış malların iade kapsamı dışında tutulması, bu tür malların güvenilirliğini artırmıştır.

Yukarıda sıralanan nedenlerle, 1974 sonrası Ada’nın Kuzey’indeki belirsizlik durumundan dolayı, gerek kırsal gerekse kentsel yerleşmelerdeki mimari gelişim ve inşaat sektöründe bir “durağanlık” söz konusudur. Bu durağanlık, 1990’lı yıllarda üniversitelerin devreye girmesiyle bir canlılığa dönüşecek, özellikle Gazimağusa gibi üniversite kenti özelliği olmaya başlayan kentsel yerleşmelerde bu sefer de “hızlı büyüme” ve “plansız gelişme” sorunları ortaya çıkacaktır. 2000’li yıllara kadarki döneme bakıldığında, yapılaşmış çevreye, belirsizlikten dolayı hemen hiçbir yatırım yapılmadığı, bundan dolayı özellikle geleneksel dokunun oluşturduğu mimari çevrede (özellikle Gazimağusa Açık Maraş bölgesinde, Lefkoşa Surlariçi’nde, Güzelyurt’ta) bir bakımsızlık ve eskime söz konusu olduğu gözlemlenmektedir. Bu dönemlerdeki tek gelişme, turizm alanı olan Girne bölgesidir. Bu konuya rakamlarla bakmak istediğimizde, Kuzey Kıbrıs’ta 2002’ye kadar ortalama inşaat üretiminin yaklaşık 1.100-1.500 konut olduğu ve tüm inşaatların yaklaşık % 85’inin konut olduğu söylenebilir.

Bu durum, Annan Planı süreci ile birlikte değişmeye başlamıştır; dolayısıyla, 2003 yılı başlarında inşaat ve konut sektöründe ani bir artış ve dinamizm gözlemlenmektedir. Bunun üç temel nedeni vardır: Birincisi; 2001 Ocak ayında ilk görüşmeleri başlayan, Kasım 2002’de ilk versiyonu sunulan ve kamuoyunda “Annan Planı” olarak bilinen BM kapsamlı çözüm planının, Kuzey Kıbrıs için “mülkiyet konusundaki belirsizliklerin bir kısmını ortadan kaldırıyor ve bu bağlamda bir güvence getiriyor (ve esaslı inkişafın kazandırdığı haktan faydalanmak için mal sahiplerini inşaat yapmaya yöneltiyor)” oluşudur. İkinci neden, birinciye paralel olarak, Türk Lirasının 2001 Şubat krizinden sonra ve özellikle 2003 başlarından itibaren istikrar kazanmaya başlaması, bu bağlamda banka faizlerinin düşmesi, paradan para kazanma imkânları ortadan kalkınca halkın gayrimenkule yönelmesidir. Üçüncü neden ise, Kuzey Kıbrıs’ta planlamanın bir parçası olan “emirnameler”dir.

Birinci sebebin, yani Annan Planı’nın ayrıntılarına ya da ayrıntıda olan getirilerine bakıldığında, mülkiyet konusunun açıklığa kavuşturulması büyük önem taşımaktadır. Annan Planı’nda mülkiyetteki belirsizlikleri belirli hale getiren iki önemli karar vardır: Öncelikle iade edilecek topraklar belirlenmiştir; bunun yanında Kuzey’de kurulacak olan Türk Devleti yönetimine kalacak olan bölgeler de belirlenmiş ve kesinlik kazanmıştır. İade edilecek bölgede, eşdeğer malın “esaslı inkişaf”ın (geliştirme) bir önceliği yoktur. Mal her durumda elden çıkacaktır; yani mallar (Rum) sahiplerine iade edilecektir. İade edilmeyecek yerlerde ise, ilke olarak, eşdeğer karşılığı alınmış Rum mallarında, öncelik, eşdeğer sahibi malın şu anki kullanıcısının olacaktır. Ayrıca bu bölgedeki Rum malı için, eşdeğer karşılığı olmasa da (yukarıdaki satırlarda belirtilen b ve c maddelerindeki gibi tapu alındıysa / verildiyse) mallar üzerinde “esaslı inkişaf yapılmışsa” şu anki kullanıcısı mal üzerinde hak sahibi olacaktır. Dolayısıyla Kuzey Kıbrıs halkı, Annan Planı’nda belirtilen bu hakkı kullanabilmek için esaslı inkişafa yani sahip olduğu mal üzerinde geliştirme ve bina yapmaya yönelmiştir; paralarını bu anlamda inşaata yatırmaya başlamıştır. Annan Planı ile, 1974 sonrasında yaklaşık otuz yıldır belirsizlik içinde bulunan halk ilk kez, gelecek için bir “veri”ye sahip olmuştur.

Bununla birlikte özellikle turistik Girne bölgesinde ve diğer tüm alanlarda, inşaatlarda büyük bir artış yaşanmaya başlanmıştır. Özellikle İngiltere, Kuzey Avrupa ve diğer ülkelerden Avrupa’nın Akdeniz sahillerine yönelik var olan talep, benzer şekilde Kuzey Kıbrıs ve özellikle Girne bölgesine yönelmiş; yani bu pazara Kuzey Kıbrıs da dahil olmuştur. Kanımızca, Annan Planı’nın getirdiği esaslı inkişafın hak doğuracağı yönündeki uygulama, büyük bölümü Rum malları üzerinde inşaat yapılan konutlarla ilgili yabancılara da bir güvence vermiştir.

2002’den başlayarak ortaya çıkan talep ilerleyen yıllar da artarak devam etmiştir. Girne bölgesi ve diğer bölgelerde, özellikle villa tipi özel konutların, apartman ve villaları barındıran sitelerin, otellerin vb. yapımı hızla artmış ve mimari çevreye çeşitlilik getirmeye başlamıştır. Buna bağlı olarak daha fazla müşteri için pek çok sayıda emlak ofisi kurulmuş; insanlar eski işlerini bırakıp inşaat sektörüne girmeye başlamışlar ve/veya emlakçı olmuşlardır.

Söz konusu sitelerin ve/veya villaların mimari kalitesine bakıldığında, yer yer farklılıklar gözlemlenmektedir: İklimsel ve coğrafi verileri, yerel malzemeyi, geleneksel/yöresel mimari özellikleri barındıran tasarımlara rastlanabileceği gibi, tam tersine, hiçbir mimari özelliği olmayan sıradan ve her yerde rastlanabilecek türden bina tasarımları da mevcuttur – ne yazık ki bunların sayısı diğer gruba göre daha fazladır.

İnşaat ve konut sektöründeki artışın diğer bir sebebi olan ve işin “planlama boyutuyla ilgili” olan “emirnameler” konusuna bakıldığında ise, durum daha çarpıcıdır. 55/89 sayılı İmar Yasası’nı 11/4. Madde’sinin “emirname” ile “ön imar sınırları” çizmek ve bu alanlarda özel imar ve yapılaşma kurallarını geçerli kılmak üzere ilgili Bakanlığa vermiş olduğu yetkiye dayanarak; 2003 ve sonrası dönem hükümetlerinin ilgili Bakanlıkları, Tatlısu, Bafra, Boğaz, Güzelyurt, Girne, Akdeniz gibi yerler için hazırladıkları emirnameleri “göstere göstere”, adeta “geliyorum” diyerek çıkarttıkları için ve bu emirnamelerin özellikle inşaata kısıtlamalar getireceği önceden bilindiği için, insanlar/mal sahipleri, inkişaftan (geliştirmeden) doğacak mülkiyet haklarını kaybetmemek adına çok sayıda proje hazırlatmışlar, inşaat ruhsatı almaya çalışmışlar ve inşaat başlatmışlardır. Bu yaklaşım da, hızlı, plansız, düzensiz ve yaygın yapılaşmanın yanında, özellikle mimarlık ve inşaat sektörünü bir anlamda beslemiş; piyasada pek çok mimarlık ofisi ve inşaat şirketi kurulmasına sebep olmuştur.

Ancak, inşaat sektöründeki bu artış, ülkedeki mevcut planlama sisteminin, özellikle bu hızlı yapılaşmanın kontrolü ve düzenlemesi için yetersiz olduğunu ortaya çıkarmanın yanında, ayrıca pek çok kentsel sorunu ve çevre sorununu da beraberinde getirmiştir.

KUZEY KIBRIS’TA ANNAN PLANI SONRASINDAKİ HIZLI YAPILAŞMA İLE ORTAYA ÇIKAN SORUNLAR

Kuzey Kıbrıs’ta Annan Planı sonrasında ortaya çıkan hızlı yapılaşmanın ortaya çıkardığı sorunları da dört ana başlık altında ayrı ayrı ancak bağlantılı olarak incelemek, olayın karmaşıklığını gidermek açısından doğru olacaktır:

• Kentsel ve mimari yapı ve kimlik ile ilgili sorunlar;

• Çevresel sorunlar;

• Planlamayla ilgili sorunlar;

• Ekonomik sorunlar.

Kentsel ve Mimari Yapı ve Kimlik ile İlgili Sorunlar

Kuzey Kıbrıs’ta inşaat sektöründeki bu ani canlılık ve hızlı yapılaşma, ülkenin buna hazırlıksız yakalanmasından dolayı, çarpık kentleşme yanında, pek çok çevre ve planlama sorununa sebep olmaya başlamıştır. Öncelikle, planlamadaki yetersizlikler, güncelliğini yitirmiş yanlış uygulamalar ve denetimsizlik nedeniyle, kentlerin çeperlerinde, mevcut yasal düzenin verdiği imkânlar doğrultusunda, bütün yeşil alanlara inşaat izni verilmesi ve dolayısıyla arazinin verimsiz kullanılmasından dolayı, yaygın, dağınık, düzensiz ve niteliksiz yerleşimler oluşmakta; doğal güzelliklere sahip Çatalköy, Bellapais, Ozanköy, Karmi, Lapta gibi doğal çevresel özelliklere sahip yerleşimler etrafında oluşan betonlaşma, yeşil dokuya, ekolojik yapıya ve doğal güzelliklere zarar vermektedir. Mevcut kent/yerleşim merkezlerinde ise, varolan özgün/yerel/geleneksel dokular zedelenmekte, tarihsel, sosyo-kültürel ve doğal değerler yok olmakta ve dolayısıyla geleneksel kentsel kimlik yitirilmektedir.

Doğal ve özgün yapılaşmış kentsel ve mimari çevre; çoğu, niteliksiz, sosyal, çevresel ve iklimsel veriler dikkate alınmadan, çeşitlilik, bütünlük, okunabilirlik, ayrımsanabilirlik gibi tasarım ilkeleri gözardı edilerek tasarlanmış, tekdüze mimarlık örnekleri ile adeta doldurulmaktadır. Bu tekdüzelik hem yerleşim tasarımlarında, hem de bina ölçeğinde iç mekân tasarımlarında gözlemlenmektedir. “Yeni oluşturulan siteler, tek bir yapının tasarlanması, ya da daha önce başka yerlerde üretilen bir tasarımın araziye çoğaltılarak yerleştirilmesi şeklinde gerçekleştirilmektedir.” Yapılaşmanın büyük çoğunluğunu oluşturan (ve çoğunluğu İngiliz ve Kuzey Avrupalı olmak üzere yabancı alıcılara satılmak üzere yap-sat mantığıyla tasarlanan ve ne yazık ki kötü işçilikle de inşa edilen) konut alanlarında, tasarımcıların, imar planlarında belirlenen parsel sistemine de bağlı kalarak gerçekleştirdikleri tasarımlarda, özellikle dış mekânlarda mekânsal kalite de aranmamakta, “binalarla bütünleşemeyen, mekânsal estetik ve toplumsal kaliteden yoksun otomobil yolları, (geleneksel yerleşimlerde görünen özgün) sokakların yerini almaktadır.” Binalar yerleştirildikten sonra arda kalan boşluklar olarak karşımıza çıkan bu niteliksiz ve tanımsız dış mekânlar, özellikle çok katlı konut alanlarında belirgindir. Bu şekilde birbirine eklemlenerek gelişen yerleşim alanlarında, “kentsel tasarım ölçeğinde bir konut yerleşiminin sahip olması gereken nitelikler tümüyle gözardı edilmekte ve insanların yaşam kalitesine daha nitelikli çevre üreterek katkıda bulunma şansı yitirilmektedir.” Bu uygulamalarda sadece yatırımcıların ve müteahhitlerin ekonomik kaygıları hesaba katılmakta, genelde çevresel ve sosyal kaygılar gözardı edilmektedir. İmar mevzuatlarına uyulmasına rağmen oluşan bu sorunlar ise bir anlamda imar mevzuatlarının yetersizliğini göstermektedir.

Konunun bir başka kentsel boyutu da, hızlı yapılaşmanın ve gelişimin kentsel alanlarda ortaya çıkardığı trafik yoğunluğu ve kentlerdeki mevcut yolların ve otopark alanlarının, bu durum karşısında yetersiz kalışıdır.

Çevresel Sorunlar

Anlatıldığı biçimde gelişen yerleşim alanları, pek çok çevre sorununu da beraberinde getirmektedir. Bu sorunların önde gelenlerinden birisi elektrik sorunu, bir başka deyişle elektrik enerjisi yetersizliğidir. Hızlı ve yoğun yapılaşma, bina, ve özellikle konut sayısındaki artış, bu binaların hemen çoğunun ekolojik çözümlere dayandırılmadan tasarlanıyor ve inşa ediliyor oluşu, yoğun yapay ısıtma ve soğutma kullanımı, elektriği yetersiz kılmaya başlamıştır ve bugün halen ülkede çok sık elektrik kesintileri görülmektedir.

Bu anlamda bir diğer sorun, Beşparmak Dağları’ndaki taş ocaklarının yarattığı çevresel sorunlardır. Malzeme temini adına dağlardaki taş ocakları bilinçsizce kullanılmaktadır. Bu bilinçsiz kullanım, bir yandan doğanın ve doğal kaynakların tüketilmesine bir yandan da toz kirliliği açısından uzun dönemde önemli sağlık sorunlarının oluşumuna sebep olmaktadır. Bu durum ayrıca, çevresel estetik anlamında da çirkin bir görüntü yaratmaktadır.

Yine çevresel anlamda ortaya çıkan bir başka sorun, yeraltı su kaynaklarının kirlenmesidir. Yerleşim alanlarındaki altyapı eksikliği, ve halen Gazimağusa, Girne gibi yoğun yapılaşma ve hızlı gelişime sahne olmakta olan kentlerde bile kanalizasyon olmayışından dolayı, emici kuyuların atık sular için kullanılması, bu kuyularda yeraltı su kaynaklarını da kirletmeye başlamıştır. Konuyla ilgili önerilen tedbir, 20 konut üzerinde olan yapılaşmalar için talep edilen ön-ÇED raporu ve bu bağlamda Çevre Dairesi tarafından genelde önerilen paket arıtma sistemi zorunluluğudur. Ancak girişimciler/yatırımcılar, bu sistemin maliyetinden kaçınabilmek adına projelerini 19 konutluk ayrı bir dosyayla vizeye sunup inşaat izinlerini alabilmektedirler. Dolayısıyla, konuyla ilgili yeterli tedbir alınmadığından, sorunun, uzun dönemde, sürdürülebilirliği tehdit eden boyutlara ulaşacağı tahmin edilmektedir.

Tabi burada asıl sorun, alt yapısı olmayan yerlere imar ve inşaat izni verilmesi konusudur.

Kuzey Kıbrıs’ta Planlama Sorunları

Yukarıdaki iki başlık altında sıralanan tüm bu sorunlara bakıldığında, günümüzde kentleşme adına en önemli kavramlardan biri olan sürdürülebilirlik ve sürdürülebilir kalkınma açısından, Kuzey Kıbrıs’ta durumun hiç de olumlu bir durum sergilemediği görülmektedir. Sürdürülebilirlik için önemli dört doğal kaynak (arazi/toprak, enerji, su ve malzeme), Kuzey Kıbrıs’ta tamamıyla verimsiz olarak kullanılmakta ve tüketilmektedir. Bunun en önemli nedeni de ülkedeki planlama olgusu, ya da tersten bir söylemle plansızlıktır. Ülkenin planlama sistemi, son yılların hiç de sürdürülebilir olmayan “yaygın, dağınık, yoğun yapılaşmasına” hazırlıklı değildir. Ne yazık ki, Kuzey Kıbrıs’ta planlama olgusuna bakıldığında, ortaya çıkan tablonun, çağdaş planlama anlayışlarından oldukça uzak bir nokta olduğu söylenebilir.

Öncelikle ifade edilmesi gereken, bugün Kuzey Kıbrıs’ta kentlerdeki ve hemen tüm yerleşim alanlarındaki hızlı gelişim ve büyümeye karşı önlem almaya planlamanın hızının yetmediği konusudur. Yukarıdaki satırlarda da bahsedildiği gibi, kentler, hızlı büyüme, yoğun, yaygın ve düzensiz bir gelişme ile karşı karşıyadır. Özellikle Annan Planı süreci ile başlayan ve hızla ivme kazanan yoğun yapılaşma, bugün özellikle Girne gibi kıyı kentlerinde ve/veya Dip Karpaz bölgesinde olduğu gibi diğer doğal gelişim alanlarında, çevrenin tahribatına yol açmaktadır. Bir yandan, hiçbir geleneksel, iklimsel, sosyal ve kültürel kimlik öğesi göz önüne alınmaksızın yapılan ek inşaatlarla geleneksel çevreler kimliklerini yitirmekte, diğer yandan yine benzer şekilde, sadece rant kaygısıyla inşa edilen yeni yaşam çevreleri doğal çevreye olumsuz girdiler olarak damga vurmaktadır. Sosyal yaşam çevrelerinin ve dolayısıyla kamusal açık alanların kalitesi, komşuluk ilişkileri, geçirgenlik, okunabilirlik, bütünlük, çeşitlilik gibi estetik değerler düşünülmeden tasarlanan bu yeni yaşam çevreleri, çağdaş mimarlık ve planlama ortamlarının gündeminde ve odak noktasında bulunan ekolojik kaygılardan ve sürdürülebilirlik / sürdürülebilir kalkınma hedeflerinden uzak, plansızca gelişmektedirler.

Bu noktada karşılaşılan asıl sorun, inşaat ve imar konusunda yürürlükte olan Fasıl 96 Yollar ve Binalar Düzenleme Yasası’nın yanından yol geçen her araziye, her alana inşaat yapma hakkı tanımasıdır. Bu durum, Ada’nın Kuzeyinde, Karpaz’dan Güzelyurt’a, Lefke’ye tüm alanlarda geçerlidir. Durum bu olunca, herhangi bir sebeple, herhangi bir bölge, yapılaşmaya yönelik olarak önem kazandığı anda, orada hızlı bir inşa süreci ve fiziksel gelişme ile karşı karşıya kalınmaktadır. Bu da, plan olmayan bu alanlarda, “yaygın, yoğun, dağınık ve düzensiz” yapılaşma olan ya da olma tehdidi altına girmiş yerlere, kamu yararına bir çeşit “inşaat / imar yasağı ve kısıtlamaları” getirilme zorunluluğunu ortaya çıkarmaktadır.

Bu noktada, 1989 İmar Yasası’nda bir geçiş dönemi tanımlaması olarak ifade edilen “emirnameler” karşımıza çıkmaktadır. Ancak, Kuzey Kıbrıs’ta bugün halen, plansız gelişen kentlerde, bir planlama enstrümanı olarak kullanılan “emirnameler” sorunlara, sadece “yasaklar ve kısıtlamalar getirerek” kısa dönemli çözümler üretmektedir; hatta bu çözümlerin yanında aynı zamanda yoğun yapılaşmayı da tetiklemekte ve bu da uzun dönemli sorunlar ortaya çıkarmaktadır. Emirname kararlarının geçici olmadığı ve ardından planın gelmediği durumlarda (ki bu uygulama geçerlidir: bugüne kadar çıkarılmış olan hemen hiçbir emirnamenin ardından, yerleşime ilişkin planların hazırlığı tamamlanmamıştır), uzun dönemde bu çözümlerin “sorunlara” dönüşmesi kaçınılmazdır. Yukarıda bahsedilen sorunların yaşandığı birçok bölgede örneğin ve özellikle Girne bölgesinde uzun yıllardır uygulamada olan emirnamelerin olduğu düşünülürse, bu emirnamelerin planlı gelişme adına yetersizliği de ortaya konmuş olacaktır. Özellikle bu emirname uygulamaları kaynakların verimli kullanılmasını teşvik etmek bir yana, tam tersi bir tablo yaratmaktadır.

Ülkedeki planlama olgusu içinde “ülkesel fizik plan”ın halen hazırlanmamış olması büyük bir eksikliktir. İmar planlarına bakıldığında, ülkede sadece Lefkoşa kentine ait imar planı mevcuttur; bu plan da, yaklaşık 15 yılda hazırlanarak yürürlüğe girmiştir. Bir turizm alanı olarak yıllardır gelişmekte olan Girne, emirnamelerle kontrol altında tutulmaya çalışılmakta; 1986 yılından bugüne bir üniversite kenti olarak hızla büyümekte olan Gazimağusa kenti için imar planı çalışmaları halen sürmektedir; ancak ne yazık ki, Gazimağusa’da artık planlanacak pek de bir alan kalmamıştır. Yasanın sorumlu kıldığı ilgili planlama makamı, ülkedeki bu plansız gelişim karşısında tamamen yetersiz kalmıştır/kalmaktadır. Ülkedeki planlama disiplin ve inancından yoksun günübirlik uygulamalar, Kuzey Kıbrıs kentlerini yaşanabilir ve sürdürülebilir olmaktan uzaklaştırmaktadır. Ayrıca ülkede planlamaya ilişkin bir siyasi irade eksikliği de yıllardan beri süregelmektedir. Ne yazık ki, çağdaş planlama anlayışları ve “sürdürülebilir yerleşmeler, yaşanabilir çevreler yaratma ve/veya çevre yaşam kalitesini artırılması gibi çağdaş ve güncel planlama kavramları, Kuzey Kıbrıs’ın gündeminde henüz yoktur.

Konuyla ilgili bir başka sıkıntı ve üzüntü veren durum da, planlama sisteminin ve konuyla ilgili siyasi iradenin, ülkede mevcut üniversitelerin bu alanlardaki bilgi, deneyim, birikim ve potansiyellerini kullanmıyor olmasıdır.

Ekonomik ve Sosyal Sorunlar

Annan Planı sonrasında ortaya çıkan hızlı yapılaşmanın ortaya çıkardığı sorunlardan en sonuncusu, kısa dönemde sorun olarak görülmeyen ya da sorun oluşu gözardı edilen ekonomik sorunlardır. İnşaat sektöründeki canlılık, bugün piyasayı hareketlendirmiş olması açısından, para akışının sağlanması, emlak piyasasının gelişmesi açısından bakıldığında ekonomik açıdan olumlu olarak değerlendirilmektedir. Ancak bu noktada gözardı edilen konu, halen alınıp satılmakta olan, üzerine inşaat yapılmakta olan karşılığı olmayan mallar, arsalar, araziler, binalar için, gelecekte eski sahiplerine ödenmesi gerekecek tazminatlar için kaynak olmaması konusudur. Bu durum da uzun dönemde önemli bir ekonomik ve dolayısıyla sosyal sorun olarak karşımıza çıkacaktır. Gelecekte sadece siyasi bir çözüm ile önlenebileceği düşünülen bu konu, günümüzde belirsizliğini korumaktadır.

SONUÇ VE ÖNERİLER

Kuzey Kıbrıs’ta, bundan sonraki kentsel gelişimlerin de yönünü ve biçimini belirlemek ve ülkesel fizik plan hazırlanmasında önemli bir veri oluşturmak adına, öncelikle, Annan Planı’nda da yer alan ve herhangi bir çözümde iadesi kaçınılmaz olan bölgeler belirlenmelidir. Bu bölgelerdeki yeni konut yatırımları, çözümden sonra Kıbrıs Türk yönetimi altında kalacak bölgelere, makro ölçekteki bir plan çerçevesinde kaydırılmalıdır. Böylelikle, hem yeni yatırımlar daha güvenli bir ortam bulmuş olacak, hem de Kıbrıs Türk yönetimi altında kalacak bu bölgelerde yapılacak konutlarla elde edilecek esaslı geliştirmeler, bu arazilerin iade kapsamı dışında kalmasını da sağlayacaktır.

Esaslı geliştirmenin, mal üzerinde şu anki kullanıcıya kazandıracağı muhtemel hak, yukarıda belirtilen tehlikelerin gözardı edilmesi sonucunu doğurmamalıdır. Bu bağlamda, gerçekleştirilecek esaslı geliştirmeler, kapsamlı bir plan -ülkesel fizik plan ve bunun altında yer alması gereken imar planları- çerçevesinde yapılmalıdır. Bu esaslı geliştirmelerin bir kısmı iade edilecek topraklardaki yeni konut ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik olabilir. Bu konuya açmak gerekirse, acil olarak bir plan doğrultusunda imar alanlarının belirlenmesi, bir başka deyişle, imar/inşaat yapılamayacak alanların değil, öncelikle yapılaşmayı yaygın ve düzensiz olmaktan kurtaracak şekilde, yoğunluğu belli alanlarda toplamaya yönelik olarak imara açık alanların belirlenmesi gereklidir. Bu da, başta “ülkesel fizik plan” olmak üzere çeşitli alanlar (kentler, bölgeler) için imar planı çalışmalarının hızla yapılmasını ve tamamlanmasını gerektirir. Emirnameler ise sadece sorunlara “acil müdahale” olarak kullanılmalı, sorunların kısa sürede tespitinin ve teşhisinin ardından hızla uzun dönemli çözümlerin üretilmesine yani planların hazırlanmasına çalışılmalıdır. Söz konusu planların, belli bir vizyon çerçevesinde, “stratejik planlama anlayışı” ile, gerekli araştırma ve çözümlemelere bağlı olarak hedeflerin ve eylem planlarının belirlenmesi yoluyla yapılması, uygulanması ve gerektiği noktalarda değerlendirilerek yeniden gözden geçirilmesi gerekmektedir. Bu da, planlı yaklaşımı esas alan bir dünya görüşü ve siyasi irade ile, İngiliz yönetiminden kalma planlama geleneğinin, günün ve çağın koşullarına göre yeniden ele alınmasını, ve bu bağlamda, hem kurumsal hem de yöntemlerde esaslı değişiklikler yapılmasını gerektirecektir.

Bu adımlar, çağdaş kent planlama sürecinin evreleridir. Hazırlanacak planlar, “genellik, geniş kapsamlılık, uzun süreklilik, zorunluluk, nesnellik, açıklık ve esneklik” ilkeleri gözönünde tutularak, planlama ile ilgili tüm temel ve yan disiplinlerden kişilerin yer alacağı disiplinlerarası bir ekip tarafından yapılmalıdır. Bu ekibin içinde, plancılar, kentsel tasarımcılar, mimarlar, kent sosyologları, ekonomistler, psikologlar, toplum bilimciler, yerel yönetim temsilcileri, vb. yer almalıdır.

Mimari ve tasarım açısından bakıldığında ise, geniş ölçekte sürdürülebilir yaşam çevrelerinin oluşturulabilmesi adına, yerel bağlama uygun kentsel ve mimari tasarım çözümlerinin araştırılıp uygulanması büyük önem taşımaktadır.

KAYNAKLAR

Aksugür, N. ve Önal, Ş. 1998, “Gazimağusa Öğrenci Barınma Sorununa Genel Bir Bakış”, Gazimağusa Sempozyumu 98, DAÜ, Gazimağusa, 26-27 Şubat, ss.119-129.

Devlet Planlama Örgütü (DPÖ), 2003, 2004 Geçiş Yılı Programı, Lefkoşa, Kuzey Kıbrıs.

Devlet Planlama Örgütü (DPÖ), 1992, 1993 Yılı Programı, Üçüncü Beş Yıllık Kalkınma Planı (1993-1997), KKTC Başbakanlık, Lefkoşa, Kuzey Kıbrıs.

Hoşkara, Ş. 2005, “Kıbrıs’da Kent- Mahalle-Kentsel Mekan Ölçeklerinde Kentsel Kimlik” (Kıbrıs’ta Kent Kimliği” konulu Panel Konuşması), 5. Uluslararası Kıbrıs Araştırmaları Kongresi / 5th International Congress on Cyprus Studies, 14-15 Nisan/April, 2005, DAÜ Kıbrıs Araştırmaları Merkezi / EMU Center for Cyprus Studies, Gazimağusa, Kuzey Kıbrıs / North Cyprus.

Hoşkara, E. 2006, “Kuzey Kıbrıs için – Çözüm Hedefine Yönelik – Konut Politikaları”, II. Konut Kurultayı: Kuzey Kıbrıs’ta Konut-Sorunlar-Öneriler, 8-10 Mart 2006, KTMMOB, Lefkoşa, ss.195-204.

Hoşkara, E., 1999, Kuzey Kıbrıs’ta Konut Alanında Uygulanabilir Yapı Sistemleri, Yüksek Lisans Tezi, İ.T.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, Türkiye.

İmar Yasası 55/89, 1989, KKTC Resmî Gazete, Lefkoşa, Kuzey Kıbrıs.

Keleş, R., 2001, “KKTC’de Kent, İmar ve Planlama”, Arkitekt, Sayı:2001/02, ss.16-23

KKTC Resmî Gazete, 1998, Ek IV, 1999 Geçiş Yılı Programı, 26 Ekim 1998, Sayı 117, Sayı 41, Devlet Basımevi, Lefkoşa, Kuzey Kıbrıs.

Oktay, D., 2006, “Kuzey Kıbrıs’taki Yerleşim ve Konutlar Üzerine Güncel Bir Değerlendirme ve Öneriler”, Kıbrıs Gazetesi, 28 Mayıs 2006, s. 12-13.

Sosyal Konut Yasası (23/78, 52/84, 55/87 Sayılı Yasalar), KKTC Resmî Gazete, Lefkoşa, Kuzey Kıbrıs.

RESİMLER

1. Kuzey Kıbrıs’ta, “insan ölçeği”nin hakim olduğu, organik kentsel mekanlar – sokaklar ve dokuya oluşturan geleneksel konutlar, Lefkoşa. (Mukaddes Faslı)

2. Gazimagusa’da sosyal konut alanları.

3. Devlet tarafından 80’li yılların sonlarında yapılmış sosyal konutlar, Gazimağusa.

4. Tatlısu (Gazimağusa) bölgesinde deniz kıyısında yeni yapılaşmaya örnek. (C. Kara)

5. Girne-Çatalköy bölgesinde dağlık alanlardaki “betonlaşma”. (Korman İnşaat) (Fevzi Özersay)

6. Girne’nin kuşbakışı görünüşü: Merkezden çeperlere doğru gelişen yaygın ve düzensiz yapılaşma. (Fevzi Özersay)

7. Karpaz-Yeni İskele bölgesinde lüks villalar olarak tasarlanan, 31 adet iki katlı ve üç odalı villanın yan-yana dizilmesiyle oluşan Yaşam Sitesi. (Noyanlar İnşaat Broşürü)

8. İskele bölgesinde ikiz evlerin yan yana dizilmesiyle oluşan siteler. (Noyanlar İnşaat Broşürü)

9. Beşparmak dağlarında Arapköy’de lüks konutlar. (Yatırımcısı kaçtı)

10. Girne-Çatalköy bölgesindeki “betonlaşma”ya örnek (Fevzi Özersay)

11. Geleneksel Karmi yerleşiminden Girne’ye bakış (Fevzi Özersay)

12. Girne bölgesi Bellapais yerleşiminde, yerel mimari özellikleri yansıtan konut gelişimi. (Tasarım: Ziya Necati Özkan; Yatırımcı: Emek İnşaat) (Fevzi Özersay)

13. Girne Zeytinlik bölgesinde villa tipi konutlar. (Halide Orçunoğlu)

14. Girne’de apartman tipi konutlara örnek. (Halide Orçunoğlu)

15. Beşparmaklar’da yapılaşma. (Halide Orçunoğlu)

NOTLAR

Yazının bu bölümünün çoğu ve bağlantılı notları, yazarlardan Ercan Hoşkara’nın 8-10 Mart 2006 tarihlerinde Kıbrıs Türk Mühendis Mimar Odaları Birliği (KTMMOB) tarafından Lefkoşa’da “Kuzey Kıbrıs’ta Konut-Sorunlar-Öneriler” anatemasıyla düzenlenen, II. Konut Kurultayı kapsamında “Kuzey Kıbrıs İçin – Çözüm Hedefine Yönelik – Konut Politikaları” başlığı altında sunmuş olduğu bildiri metninden alınarak hazırlanmıştır. (Hoşkara, E. 2006)

Türk Mukavemet Teşkilatı.

Türk Barış Kuvvetleri.

“İskân ve topraklandırma” uygulamaları, Kuzey Kıbrıs’ta bulunan yabancılara ait terk edilmiş tarımsal kaynak, konut, küçük iş yeri, arsa ve benzeri tüm taşınmaz malların mülkiyet, tasarruf ve işletme şeklinin ve işletmelerle ilgili yapının verimlilik ve sosyal adalet ilkelerine uygun olarak düzenlenmesidir. "Eşdeğer" ise, Güney Kıbrıs'ta taşınmaz mal bırakan yurttaşların KKTC toprakları dahilinde, Güney Kıbrıs'taki taşınmaz malına karşılık eşdeğer mal almasıdır. (KKTC Resmî Gazete, 1998)

Eşdeğerle ilişkili çalışmaların sağlıklı bir şekilde bitirilebilmesi için 41/1977 sayılı İskan, Topraklandırma ve Eşdeğer Mal (İTEM) Yasası’nda on iki kez geniş çaplı değişiklikler yapılmıştır. 27/82 sayılı İTEM Değişiklik Yasası, mücahit, mukavemetci ve TBK (Türk Barış Kuvvetleri) mensuplarına da, yaptıkları hizmetlere karşılık hak edecekleri puan karşılığında mal verilebileceği yönünde düzenlemeler getirmiştir. (DPÖ, 2003) Mücahit puanlarının "puan belgesi" şeklinde dağıtılması 1990'da, mukavemetçilik ile ilgili puanların dağıtımı ise 1992'de başlamıştır. Mücahit puan belgeleri eşdeğer mal verme işlemlerinin tamamlanmasına mütakip haksahibi kişi tarafından, varsa tasarrufunda bulundurduğu mallar için kullanılabilindiği gibi, tasarrufunda fazladan mal bulunduran haksahiplerine satılabilmekte veya bizzat puan belgesi sahibi kişi, zaman zaman ilan edilen kaynak paketlerine müracaat ederek taşınmaz mal alabilmektedir. 24/1991 sayılı İTEM Değişiklik Yasası’yla, daha önce sadece eşdeğerden haksahibi olanlara koçan verilirken, "tahsisten haksahibi olanlara" da Kesin Tasarruf Belgesi (koçan) verilmesi yasaya bağlanmıştır. Eşdeğerde hak sahibi olmayan, tahsis sahibi yaklaşık 9.500 aile mevcuttur. Bu rakam, bugüne kadar İTEM Yasası uyarınca yapılan yaklaşık 17.000 konut tahsisinin %55'ini oluşturmaktadır.

Eşdeğerden haksahipleri, takip işlemleri sırasında takip servisinden sonra, tapu dairesine giderek Güney Kıbrıs'ta bıraktığı taşınmaz mallarına ilişkin feragatnameleri ışığında, Kuzey Kıbrıs’ta tuttuğu mallarına karşılık "koçan", artan puanları için ise "Mal Değer Belgesi" almaktadır. 17/92 Sayılı İTEM Değişiklik Yasası ile de mal değer belgesi ile puan belgesi eşitlenerek, her türlü puan belgesinin eşit muameleye tabi tutulması sağlanmıştır. Altıncı dereceye kadar olan malul gazilere de bir konut veya 500.000 puan değerinde kaynağın kesin tasarruf belgesi verilebileceği bu düzenlemede yer almıştır. (DPÖ, 2003, s. 391)

İTEM Yasası’yla ilgili en son değişiklik, 14 Temmuz 1998 tarihinde yürürlüğe giren 39/1998 sayılı İTEM Değişiklik Yasası olmuştur. Bu değişiklik yasasıyla, 13. 08. 1995 tarihinden önce olmak koşuluyla, kirada mal tutanlara da mülkiyet hakkı tanınmıştır. (KKTC Resmî Gazete, 1998)

Dağıtılan mücahit puanlarını eritebilmek amacıyla, ülkede çok sayıda arsa ve/veya arsa nitelikli arazi dağıtımı gerçekleştirilmiştir. Bu da, ülkede çok sayıda özel mülk olarak arsa stoku yaratmıştır. Ayrıca, şehit ve hadise kurbanı çocuklarına arsa verilmesini düzenleyen 21/1985 sayılı yasa uyarınca, 1997 yılına dek toplam 2.087 adet arsa nitelikli arazi "şehit ve hadise kurbanı" çocuklarına kura ile dağıtılmıştır. Bu arazilerin birçoğunun altyapı çalışmaları, teknik nedenler ve finansman sorunları nedeniyle henüz tamamlanmamıştır. Altyapısı devam eden 1.687 arazi, tamamlanan ise 400 arazi vardır. Yani, arsaların altyapı çalışmaları büyük ölçüde tamamlanamamıştır ve dolayısıyla bu arsaların dağıtımıyla öngörülen sosyal amaçlara ulaşılamamış ve söz konusu kesimin beklentileri, gereğince karşılanamamış, sosyal huzursuzlukları tamamıyla giderilememiştir. (Hoşkara, 1999, s.37)

Bugüne kadar, Bakanlığın genel politikası, haksahibi herkese koçan vererek, Kuzey Kıbrıs'ta koçansız mal bırakmamak yönünde olmuştur. Sorunların çözümlenmesine ilişkin mali ve idari katkılar sağlanarak, vatandaşların tapu beklentilerinin süratle sonuçlandırılması hedeflenmiştir. "Tahsisten haksahibi olanlar"a koçan verilmesi çalışmalarının sürdürülmesi ve dosya bazında incelemelerin bitirilmesi ve bu yolla, toplumun sosyal ve ekonomik refah düzeyinin artırılması ve güven duygusunun daha da pekiştirilmesi hedeflenmiştir. (KKTC Resmî Gazete, 1998)

DPÖ, 1992.

Hoşkara, 1999, s. 30.

DPÖ, 2003.

KKTC Resmî Gazete, 1998.

Hoşkara, 1999, s. 31.

Keleş, 2001, s. 17.

Keleş, 2001, s. 17.

İmar Yasası, 55/89, Madde 7/3; Keleş, 2001, s. 19.

İmar Yasası, 55/89, Madde 9, 10, 11.

İmar Yasası, 55/89; Keleş, 2001, s.19.

Sosyal Konut Yasası.

Gazimağusa’daki Doğu Akdeniz Üniversitesi’nde 1998 yılında yapılan bir anket sonucunda, kent içinde barınan öğrencilerin %73’ünün konutlarda kaldığı ve bunların %14’ünün kaldıkları konutların mülkiyetine sahip olduğu belirtilmiştir (Aksugür ve Önal, 1998).

Hoşkara, E., 2006, s. 202.

Hoşkara, E., 2006, s. 202

İmar Yasası, 55/89; Keleş, 2001, s.19.

Oktay, 2006.

Oktay, 2006.

Oktay, 2006.

Hoşkara, E., 2006, s. 203-204

Hoşkara, E., 2006, s. 204