Serbest pazar ekonomisinin jargonu incelerek, ayrıntılara girerek, yepyeni terminolojiler geliştirerek, kendini yeniden ve yeniden üreterek gündelik hayatımızı renklendiriyor. Tüm boş alanlar, hızla, bir eğlence parkı gibi ışıltılı, çekici, albenili fırsat mekânlarına dönüştürülüyor.

“Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı” da, toplumsal gündelik hayatımıza böyle bir renk katması beklenen yeniliği, “morgıc” olarak okunacağını öğrendiğimiz şu İngilizce “mortgage” sözcüğünün karşılığı olan “ipotekli konut finansmanı” sistemini getiriyor.

Yasa tasarısı ile bankaların, belki de ilk ortaya çıkışlarından beri verdikleri konut kredilendirme hizmeti birdenbire içerik ve biçim değiştiriyor. Konut gereksinimi olanın bu gereksinimini karşılamak üzere ona kredi sağlamak, bunu yaparken de kredi faizini almak gibi basit bir borçlandırma işlemini küresel bir sacayağına dönüştürüyor: Önce kredi verilen gayrimenkule konulan ipotekler, borsada işlem görecek yeni bir kağıt türü yaratıyor; dolayısı ile gayrimenkul, bir meta olarak, piyasada tedavül eden, borsa değeri bulunan bir menkule çevriliyor. Sonra yaratılan bu yeni piyasanın güvencesi olacak bankacılık-sigorta sistemleri ile değerleme ve denetim mekanizmaları geliştiriliyor. (Burada özel olarak dikkati çeken bir durum, gayrimenkul, menkul kıymet haline getirildiğinde ve menkul kıymetin güvencesi olarak güvence havuzuna teminat olarak alındığında güvence olarak kullanılan gayrimenkulün ömrü ve kullanım süreci ile ilgili herhangi bir hukuki düzenlemenin bulunmaması. Bu durum menkul kıymeti alanlar açısından zafiyet oluşturuyor.)

Mevcut sistemde tüketici banka kredisi ile alacağı gayrimenkul için en az % 25 oranında ön finansman bulmak zorunda. Buna karşın bankalar kredi verecekleri gayrimenkul değerlemesini kendilerini güvenceye almak için % 30 civarında eksik yapıyorlar. Sabit faiz ile çalışıyorlar ve tüketici, eğer isterse ve olanakları elveriyorsa, borcunu vadesini beklemeden kapatabiliyor. Kredinin zamanında ödenememesi durumunda ise banka ipotekli gayrimenkul satışını 1 yıldan önce yapamıyor.

Yeni sistemde de % 25-30 oranında ön finansman isteniyor. Ancak ipotek değerlemesinde, sisteme getirilen güvenceler nedeniyle, gerçek piyasa değerine bakılıyor (en çok % 10 civarında fark doğuyor). Kredisi ödenmediğinde ipotekli gayrimenkul en geç 4 ay içinde satılabiliyor. Ancak, tüketicinin borcunu ödeyemez duruma düşmesi durumunda dahi, hem tüketiciyi hem de sistemi koruyan sigortalar geliştiriliyor. Diğer yandan tüketici, kullandığı krediyi vadesinde ve zamanında ödemek zorunda. Erken ödeme halinde tüketici bir nevi cezalandırılıyor ve fark ödemek durumunda kalıyor. (Bunun amacı ipoteğe dayalı menkul kıymetler sistemini korumak)

Sistemin iyi çalışabilmesinin koşulları, istikrarlı bir ekonomik düzenin tutturulması, enflasyonun uzun yıllar düşük seyretmesinin sağlanması, kredi kullananların ödemelerini yapabilecekleri yaşam koşullarını sürdürebilmeleri (işsizlik gibi sorunlarla karşılaşmamaları).

Sistem, ipotek edilecek ürünün sağlam ve nitelikli olmasını denetim altında tutmayı gerektiriyor. Bu da ya kredi veren kuruluşun doğrudan denetimi, ya da sigortalama yoluyla sağlanıyor.

İpotek konulacak gayrimenkulün gerekli koşullara uygunluğunu denetlemede gayrimenkul değerleme uzmanları devreye giriyor. Bu alanda şimdilik karadüzen bir uygulama olsa da (Sektörde eksperlik hizmetleri farklı amaç ve şekillerde uygulanıyor), sistem değerleme uzmanının gayrimenkul değerlemesinde uluslararası değerleme standartlarını dikkate almasını öngörüyor.

Genel olarak baktığımızda sağlam ve nitelikli yapı elde edilmesini, imar düzeninin disiplin altına alınmasını, bu alanda sigorta sistemlerinin geliştirilmesini sağlayacağı için ipotekli konut finansman sistemini olumlu olarak değerlendirebiliriz. Sistemin uygulanmasıyla yapı sektöründe örgütlü ve kurumsal konut geliştirme etkinliğini yaygınlaşacak (Tekelleşme tehlikesini unutmayalım), endüstriyel yapı sistemleri gelişecek, sektör çalışanlarının yetkinliği gelişecek, yapı standartlarının uygulanması sağlanacak, kayıtdışılık büyük ölçüde engellenecek, yeni yapılaşma kadar yenileme ve iyileştirme için de kaynak ayrılacaktır.

Ancak bu noktada tasarının ardında yatan niyeti iyi anlamak gerek.

Biliyoruz ki, Türkiye’de oldukça büyük bir konut açığı var. Üstelik, yaklaşık 17 milyonluk konut stoğunun % 55’i ruhsatsız, % 60’ı 20 yaşından büyük ve ancak % 70’i sahipli. Birikimli açığın tam rakamı bilinmiyor. Ama her yıl 300.000 yeni konut gereksinimi doğuyor.

Tasarı ile bu büyük açığın konut gereksinimi olanlara düşük faizli ve uzun vadeli kredi vererek kapatılmasına yardımcı olunması mı hedefleniyor? Yapılan açıklamalardan ve yasa tasarısının incelenmesinden anlaşılan, asıl amaç bu değil. Bugün Türkiye’de 200 milyar ABD $ ölü sermaye var. Ayrıca, yurtdışından spekülatif kâr amaçlı sermaye akışı gün geçtikçe hızlanıyor. Petrol fiyatlarındaki artışın da körüklediği ve dünyadaki spekülatif hareketlilikten doğan sermaye birikimi, kendisine yeni yatırım alanları arıyor. IMF politikaları öngörüsüyle, ipotek karşılığı finansmanın, hem geçici istihdam yaratması, hem ölü sermayeyi ekonomiye kazandırması, hem de yurtdışından gelecek yatırım taleplerini “doğru” yönlendirmesi bekleniyor.

Burada akla, son zamanlarda yerel yönetimlerin görev, yetki ve sorumluluklarını düzenlemek amacıyla yapılan yasa değişiklikleri geliyor. Bu değişikliklerle merkezî idarenin etkinliği azaltılırken yerel yönetimler olağanüstü yetkilerle donatılmış, gelirleri bu yetkiler ve yeni görevlerle uyumlu şekilde artırılmış, yurtdışı kaynaklı borç edinmeleri kolaylaştırılmıştır. Belediyelere, ayrıca, kentsel dönüşüm ve gelişim alanları üzerinde geniş tasarruf yetkisi verilmiştir.

Sonuç olarak, anlaşılan, yerel yönetimler, konut finansmanı kuruluşları (bankalar ve bu amaçla izin alarak kurulmuş şirketler), uluslararası sermaye ve büyük inşaat şirketlerinin işbirliği ile ekonominin lokomotif gücü olan inşaat sektöründe, Türkiye’nin büyük konut açığının yarattığı devasa pazarda yepyeni bir çıkar ilişkileri zinciri kurgulanıyor.

Kaldı ki, mortgage söylemi dahi, son bir yıl içinde konut fiyatlarının katlanmasına yol açtığını, artık bankaların uzun vadeli faiz oranlarını % 1’ler seviyesine düşürmüş olmalarının dahi bir öneminin kalmadığını biliyoruz. Üstelik, gelir dağılımının son derece kötü olduğu ülkemizde, mortgage ile oransal olarak elverişli ödeme koşulları getirilse bile, bu sistemden gerçekten konut gereksinimi olanların değil, belirli birikime ve maddi olanağa sahip kişilerin yararlanabileceğini görebiliyoruz.

Oysa, konut, temel insan haklarındandır. Anayasamızda da vurgulandığı şekilde, devletin konut gereksinimini karşılayacak tedbirleri alması gerekir. Sosyal devlet, bu görevini, geçmişte çeşitli modeller geliştirerek yerine getirmeye çalıştı. Elbette, tüm diğer devlet eliyle yapılan işlerde olduğu gibi, bu alanda da eksiklikler, aksaklıklar, kötüye kullanma, kişisel çıkar sağlama gibi olumsuzluklar yaşandı. Ancak tüm bu olumsuzlukların sosyal devletin asli görevlerini “Ben yapamıyorum” diyerek unutmasına neden olmaması gerekirdi.

Tasarının meslek ortamımızı, dolayısı ile Mimarlar Odası’nı ilgilendiren çok önemli bir yanı da “değerleme uzmanlığı”dır. Satın alınacak bir gayrimenkulün projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi bu uzmanlarca yapılmaktadır. Şimdiki uygulamada, değerleme uzmanlığı işi herhangi bir hukuka, ehliyete veya düzenlemeye tabi olmaksızın kişilere ve kurumlara bağlı sübjektif kurallar ile yürütülmektedir.

Tasarı ile bu husus bir hukuka bağlanmaktadır ve bundan sonra değerleme çalışmaları oluşturulacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından istihdam edilecek değerleme uzmanları tarafından yapılacaktır.

Değerleme uzmanlığı eski yasada inşaat mühendisliği, harita ve kadastro mühendisliği, işletme ve ekonomi, mimarlık, şehir ve bölge planlama bölümlerinden mezunların SPK’nın 6 dersten açacağı sınav sonucu kazanılırken yeni düzenleme ile 4 yıllık lisans eğitimi alan tüm meslek dallarına, 3 yıllık deneyim şartı ile birlikte bu hak tanınmıştır. Konuyla ilgisi olmayanların sadece bir sınavı vermesi ile böyle bir hak kazanması son derece yanlış bir uygulama olacaktır.

Ayrıca, uygulamada gayrimenkul değerlemesi ile menkul kıymet değerlemesi ve mukayesesinin de içi içe geçtiği görülmektedir. Bu uzmanlıkların ayrılmasında yarar bulunmaktadır. Tasarıya göre değerleme uzmanları bu alanda kurulacak bir meslek Odasına (Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği) kaydolmak zorunda olacaklardır. Bu konu ise Anayasa ve yasalar bakımından tartışmalıdır.

Halen SPK’dan lisanslı değerleme uzmanı sayısı 304’tür. Bunların 190’ı sınavla, 114’ü de SPK’da çalışmakta oldukları için lisans almışlardır ve Değerleme Uzmanları Derneği’ne kayıtlıdırlar. Dernek, Odalaşma çalışmalarını sürdürmektedir.

Şimdi, Mimarlar Odası’nın karşısında başlıca iki görev duruyor: İlki, ipotekli konut finansmanı sistemini enine boyuna değerlendirmek ve gerekli girişimlerde bulunmak, gerekirse bu alanda bir mesleki bilimsel çalışma kurulu oluşturmaktır. İkinci görev ise “bilirkişilik, eksperlik, değerleme uzmanlığı” konusunda kapsamlı bir çalışma başlatmak ve ileride bu görevleri üstlenecek ya da üstlenmek niyetinde olan meslektaşların teknik ve etik eğitimlerini ve örgütlenmelerini sağlamaktır.