404
KASIM-ARALIK 2018
 
MİMARLIK'tan

MİMARLIK DÜNYASINDAN

  • Kente 95 Santimden Bakmak
    Selva Gürdoğan, Studio-X Istanbul Direktörü
    Yiğit Aksakoğlu, Bernard van Leer Vakfı Türkiye Temsilcisi
    Ardan Kockelkoren, Bernard van Leer Vakfı Araştırma Analisti
    Ege Sevinçli, Studio-X Istanbul Program Sorumlusu

YAYINLAR



KÜNYE
KONUT

Ankara’da Konut Üretimi Sürekli Artarken Rakamlar Ne Diyor?

Leyla Alkan Gökler, Doç. Dr., Gazi Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümü

Ülke ekonomisinin lokomotif sektörü olan inşaatta, ekonomik sıkıntılara rağmen üretim hızla devam ediyor. Konut üretimine odaklanan ve farklı verileri inceleyen yazar, satışların yüksek gelir gruplarının arasında gerçekleştiğine ve mevcut ekonomik koşulların devamı durumunda diğer kesimlerin konut sahibi olamamasıyla eldeki konut stokunun satışının mümkün olamayacağına dikkat çekiyor.

 

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ

Birçok akademik çalışmanın sonucunda konut sahibi olmanın ekonomik etkileri yanında, sosyal ve psikolojik çıktılarının da olduğu ortaya konmuştur. Örneğin, ev sahiplerinin kendilerini kiracılara oranla daha güvende hissettiği(1), hayattan daha fazla zevk aldığı(2), komşuluk ilişkilerinden daha mutlu olduğu(3) gibi sonuçlar literatürde yer almaktadır. Bu nedenlerden dolayıdır ki, konut mülkiyetinin yaygınlaşması hemen her ülkede görülen bir olgudur. Önceleri yalnızca üst gelir grupları için olanaklı iken, konut finans kurumlarının etkinliğinin artması ile birlikte daha alt gelir grupları arasında da konut sahibi olanların oranı yükselmektedir.(4)

Türkiye’de konut sektörünün büyük ölçüde yerli sermayeye dayanması, yüksek katma değer yaratması, istihdam potansiyelinin büyük olması, başta imalat olmak üzere diğer sektörlerle sıkı bir girdi-çıktı ilişkisi içerisinde olması nedeniyle öncü ve lokomotif bir sektördür.(5) Bu nedenle, Türkiye’de konut sektörü özellikle kriz dönemlerinde canlandırılması için fazladan çaba harcanan bir sektör olarak karşımıza çıkmaktadır. Hemen her dönemde, konut yapımı ve konut sahipliliğini artırmak için sürekli teşvikler söz konusu olmuştur.

Konut kredisi sisteminin çok geliştiği ülkelerde, ailelerin sürekli gelirlerinin konut talebinin esas belirleyicisi olduğu ortaya konmuştur.(6) Bu bağlamda yapılan birçok çalışmada, konut sahibi olabilme ve gelir arasında doğrusal ilişki bulunmuştur.(7) Fakat bu durum Türkiye’nin çalkantılı ekonomik yapısı içinde, doğrusal ilişkilerle cevaplanması zor bir durum olarak karşımıza çıkmakta, doğrusal ilişkilerle konut sahipliliğini anlamak mümkün olmamaktadır. Türkiye’de 5582 sayılı mortgage yasasına hazırlıklar 2004 yılında başlamış, 2007 yılında ise Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından yasallaştırılmıştır. Alkan’ın yaptığı çalışmada(8), mortgage yasasından sonra birçok hanehalkı için konut sahibi olmada kredi kısıtının halen önemli bir yer tuttuğu ve Ankara konut piyasasının gelişmiş konut piyasasına sahip ülkelerden çok daha farklı dinamikleri olduğu vurgulanmıştır. Bu çerçeve içerisinde, hanehalkı geliri ile konut sahibi olma olasılığı arasında sistematik bir ilişkiye de rastlanmamıştır. Öztürk ve Fitöz’ün yaptığı bir diğer çalışmaya(9) göre ise, literatürde vurgulandığı gibi konut talebi ile fiyatlar arasında iktisadi olarak ters yönlü bir ilişki beklenirken, çalışmanın sonuçları iki değişken arasında doğru orantı tespit etmiştir. Yani yaptıkları çalışmaya göre, konut fiyat artışları ile konut talebindeki artış birlikte hareket etmektedir. Sonuç olarak, Türkiye konut piyasası, kendi içinde farklı dinamikleri olan ve bazı durumlarda teoriyle zıt düşen sonuçlar ortaya koymaktadır. Bu nedenle de, konut politikaları üretilirken konut piyasasının bu farklı yönlerinin iyi araştırılması gereği ortaya çıkmaktadır.

ANKARA’DA KONUT SAHİPLİLİĞİ

Yukarıda tartışılan konulara referansla, konut piyasasının lokomotif bir sektör olmasından dolayı, Türkiye’de 2016 yılında yaşanan ekonomik durgunluk sonucunda, ekonominin ivme kazanması adına inşaat sektörü canlandırılmak istenmiş ve konut kredisi faiz oranları son 1 yılda % 1,07’lerden % 1’in altına kadar düşürülmüştür. Yani bu dönemin ikinci yarısında, önce kamu bankaları faiz oranlarını % 1’in altına çekmiş, sonrasında ise özel bankalar da kamu bankaları takip ederek konut kredisi faiz oranlarında indirim yapmıştır. 2017’nin başlarında kamu bankaları arasında konut kredileri faiz oranlarını % 0,88’e kadar çeken bankalar yer almaktadır. Fakat 2018 yılında, ekonomide yaşanan olumsuzluklar konut kredisi

faiz oranlarını tekrar % 2 civarına taşımıştır. Bu faiz oranları yardımıyla konut kredisi almak neredeyse imkansız duruma gelmekte, konut sektörü durgun bir sürece girmektedir. Bu nedenle bu yazıda, hesaplamalar konut faiz oranlarının çok daha düşük olduğu 2017 yılı faiz oranlarına göre hesaplanarak en iyimser tablo çizilmeye çalışılacaktır.

Diğer taraftan yine aynı amaçla daha önce kredide peşinat oranı % 25 olarak uygulanmaktayken, 2016 yılının ikinci yarısında Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle beraber konut kredilerinde peşinat tutarı % 20’ye indirilmiştir. Yani tüketici, konutun değerinin % 80’ini kredi olarak çekebilecektir.

Tüm bu bilgiler ışığında, Ankara’da hangi gelir grubunun hangi ilçelerde konut sahibi olabileceği hesabı en iyi senaryoya göre yapılacaktır. Yani konut kredisi faiz oranını 2017 yılının iyimser değerleri olan % 88 ve peşinat tutarı % 20 baz alınarak hesaplamalar yapılmış, konut sahibi olabilme olasılıkları en yüksek oranda hesaplanmaya çalışılmıştır.

Bu amaçla, öncelikle TÜİK’ten elde edilen Ankara iline ait 2014-2015 yılları % 20’lik gelir dilimleri hanehalkı kullanılabilir gelirin dağılımı elde edilmiştir. % 20’lik gelir dilimleri hanehalkı kullanılabilir gelirin küçükten büyüğe doğru sıralanmasıyla elde edilmektedir. Bu verilerin 12’ye bölünmesiyle de aylık gelir dağılımı Tablo 1’de oluşturulmuştur.

Tablo 1’de, Ankara geneli için hanehalkı aylık ortalama kullanılabilir gelirin 3.491 TL olduğu görülmektedir. İlk % 20’lik dilim için bu ortalamanın 1.176 TL, son % 20’lik dilim ise 7.911 TL olduğu tablodan anlaşılmaktadır. Bir sonraki basamak olarak, hanehalklarının konut sahibi olabilme olasılıklarını anlayabilmek için ne kadar tasarruf yapabildiklerine ilişkin bilgiye, bunun için de hanehalkı aylık harcama miktarlarına ihtiyaç duyulmaktadır.

Maalesef Ankara iline ait 2014 veya 2015 yılı, % 20’lik gelir dilimleri için hanehalkı tüketim harcamaları değerlerine ulaşmak mümkün değildir. Bu nedenle Türkiye geneline ait veriler kullanılarak bir hesaplama yapılmaya çalışılmıştır. TÜİK’ten alınan veriler içerisinde doğrudan % 20’lik gelir dilimleri aylık hanehalkı tüketim harcamaları verisi bulunmamaktadır. Bu nedenle aynı kurumdan alınan farklı veriler doğrultusunda hesaplamalar yapılmış ve Tablo 2’de yer alan son durum oluşturulmuştur.

Hanehalklarının konut sahibi olma kararı verip konut kredisine başvurduğunda, artık kira ödemeyeceği varsayılarak yine en iyi senaryo dahilinde konuta yaptığı harcamalar aylık tüketim değerlerine dahil edilmemiştir. Bu durum sonucunda farklı gelir dilimleri için önce aylık tüketim harcamaları hesabı, konut harcamaları dahil edilmeden yapılmıştır. (Tablo 2) Daha sonra, bu değerlerden aylık harcama değerleri çıkarılarak, % 20’lik gelir dilimlerine göre ortalama hanehalkı aylık tasarruf değerlerinin tahmini ne kadar olabileceği Tablo 3’te sunulmuştur.

Ankara iline ait % 20’lik gelir grupları aylık tasarruf değerleri hesaplandıktan sonra ise, takip eden aşama olarak Ankara’nın farklı ilçelerinde konut sahibi olabilmek için hanehalklarının ne kadar kredi çekebileceklerinin hesabı yapılmıştır.

Bunun için öncelikle Ankara ilinin sekiz merkez ilçesinde (Altındağ, Çankaya, Etimesgut, Gölbaşı, Keçiören, Mamak, Sincan, Yenimahalle) konut fiyatları incelenmiştir. (Tablo 4) Ankara’da ilçelere göre konut fiyatları 2015 yılı verileri için incelendiğinde, en yüksek m2 konut fiyatının Çankaya ilçesinde olduğu, onu hemen Gölbaşı ilçesinin takip ettiği görülmektedir. Daha sonra sırasıyla Yenimahalle, Etimesgut, Keçiören, Altındağ, Mamak ve son olarak da Sincan ilçesinin geldiği tabloda izlenmektedir. Son dönemde, özellikle kent merkezine daha uzak mahallelerde ortaya çıkan gerek müstakil gerekse de yüksek katlı korunaklı konut sitelerin yeni yerleşim alanlarında yer seçme eğilimleri, özellikle Etimesgut ve Gölbaşı ilçelerinde yeni konut alanlarının açılmasına ve konut fiyatlarının bu alanlarda artmasına neden olmaktadır. Bu nedenle, daha önceki yıllara oranla, özellikle Gölbaşı ve Etimesgut ilçelerinin bazı mahallelerinde, konut fiyatlarında önemli artışlar söz konusu olmuştur. Resim 1, özellikle son dönemin gözde yeni yerleşim alanlarından biri olan Etimesgut ilçesinin Bağlıca Mahallesi’nde, bahsedilen konut sitelerine örnek bir alanı göstermektedir. Son yıllar içerisinde bu alan çok hızlı bir gelişim göstermiş, gerek müstakil gerekse yüksek katlı konut siteleri inşa edilmiş, fiyatlar da çok hızlı bir şekilde yükselmiştir. Resim 2 ise Gölbaşı ilçesine ait İncek Mahallesi’ndeki yüksek katlı kapalı konut sitelerinden örnekler göstermektedir. Bu siteler etrafından daha izole, kendi içine kapalı gettolar oluşturmaktadır.

Tablo 4’teki ortalama m2 fiyatları ve ortalama daire büyüklüğü çarpılarak, ilçeye ait standart bir konut değeri elde edilebilir. Bu değer yardımıyla, o ilçede konut sahibi olabilmek için ortalama aylık ne kadar ödenebileceği hesabı yapılabilmektedir. Örneğin, konut fiyatının en düşük olduğu ilçe olarak Sincan ele alındığında, ortalama bir konutun fiyatı 138.586 TL (1.152,77*120,22) olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu konutu almak isteyen hanehalkının konut kredisi yardımıyla konutu alacağı olasılığı göz önüne alındığında, bu değerin % 20’sini elde bulundurduğu varsayımıyla en fazla 110.869 TL krediye başvurabileceği görülmektedir. Bu krediyi alabilmek için, 10 yıllık kredi başvurusu yaptığı ve dönemin en iyi koşulları içerisinde konut kredisi faiz oranının yüzde 0,88 olduğu varsayımıyla hesap yapıldığında, hanehalkının aylık ortalama 1.500 TL geri ödemesi gerektiği ortaya çıkmaktadır. Benzer hesaplar sırasıyla tüm ilçeler için gerçekleştirildiğinde Tablo 5 oluşmaktadır.

Yapılan hesaplamalar sonucunda farklı gelir gruplarının konut sahibi olabilme olasılıkları, daha önce de bahsedildiği gibi 2017 yılında aşağıya çekilen düşük faiz oranları düşünülerek en iyi senaryo içerisinde hesaplanmıştır. Ayrıca hanehalkının konut kredisi için ödemesi gereken % 20’lik peşinatın halihazırda ellerinde bulundurdukları varsayımı da en iyi ihtimale dahil edilmiştir. Tablo 5, Tablo 3 ile karşılaştırıldığında, Ankara’da yaşayan hanehalklarından ilk, ikinci, üçüncü ve de dördüncü % 20’lik gelir gruplarının, Ankara’nın bahsedilen sekiz merkez ilçelerinin hiçbirinde, sadece gelirleri yardımıyla konut sahibi olma ihtimalinin olmadığı görülmektedir. En yüksek gelir grubu ise, Gölbaşı ve Çankaya ilçeleri haricinde diğer ilçelerde konut sahibi olabilmektedirler. Sonuç olarak, tüm bu iyi senaryoya rağmen Ankara’da konut sahibi olabilme olasılığının, hanehalklarının sürekli geliri yardımıyla oldukça düşük olduğu hesaplamalar içerisinde göz önüne sunulmuştur. Bir taraftan ise Resim 3’te degörüldüğü gibi Ankara’da sürekli konut üretimi söz konusudur. Peki bu durumda tüm bu kısıtlılıklar içerisinde, Ankara’da yapılan sürekli konut üretimi kime yapılmaktadır ve bu konutları satın alanlar hangi gelir gruplarıdır sorusu öne çıkmaktadır. Örneğin Tablo 6’da Ankara’nın 7 merkez ilçelerine (bu tarihler için Gölbaşı ilçesinde veriye ulaşılamamıştır) ait konut satış sayılarına 2015 yılı için yer verilmiştir.

2015 yılı içinde Ankara’nın yedi merkez ilçesinde toplam konut satış sayısı 125.383 birimdir. Bunların ortalama % 42’si ilk satışken, ortalama % 58’i ikinci satış olarak karşımıza çıkmaktadır. Yine tabloya bakıldığında satışların % 41’i konut kredisi yardımıyla yapılmışken, % 59 gibi oldukça büyük bir oran konut kredisi kullanmadan alış işlemini gerçekleştirmiştir. Üstelik konut kredisi kullanılmadan alınan konutların en büyük yüzdesi konut fiyatlarının oldukça yüksek olduğu ve de en yüksek gelir dilimlerinin bile konut almada zorlandığı Çankaya ilçesine aittir. Bu durum oldukça şaşırtıcı bir senaryoyu ortaya koymaktadır. Yapılan analizlerde, Ankara’da ilgili ilçelerde hanehalklarının gelirleri yardımıyla konut sahibi olma olasılığı oldukça düşük çıkmaktadır. Fakat bu kadar düşük ihtimal içerisinde, Tablo 6’da 2015 yılı içerisinde 125.383 konutun satışından bahsedilmektedir. Bu durumda, Ankara’da konut satışının büyük bir çoğunluğu hanehalkının sürekli gelirinden bağımsız farklı yollarla elde edildiği olasılığını akla getirmektedir. Yani hanehalklarının konut elde edebilmek için sürekli gelirleri haricinde, daha önceden araba, arsa, konut, vs. benzeri yüksek değerli başka bir varlığı bulundurması zorunluluğu söz konusudur. Ancak bu varlıkların satışı veya takası ile konut sahibi olma ihtimali ortaya çıkmaktadır. Aksi durumda hanehalklarının konut sahibi olması sadece tesadüfi durumlarla mümkün olabilecektir.

DEĞERLENDİRME

Türkiye’nin lokomotif sektörü olarak adlandırılan inşaat sektörü sürekli ve çeşit çeşit yeni konut projeleri üretmektedir. Resim 4 Çankaya İlçesi Beytepe Mahallesi civarında yüksek ve düşük katlı konut projelerinin bir arada bulunduğu konut alanlarına ait örnekleri gösterirken, Resim 5 Çukurambar Mahallesi civarında konut ve ofis kullanımlarını bir arada barındıran yüksek binaların, aralarına her geçen gün yenilerinin eklendiğini göstermektedir. Fakat sürekli yapılan bu konutların kimler için üretildiği ve gerçekte kaç konuta ihtiyaç duyulduğu önemli bir sorudur. Bu kadar konut üretimine ihtiyaç var mıdır? Mevcut konut stoku ne kadardır ve bu konutların ne kadarı boştur? Gerçekte Türkiye’de konut açığı var mıdır, varsa ne kadardır? Bu soruların cevapları mevcut değilken, ekonominin canlandırılması adına sürekli konut üretimi desteklenmektedir. Fakat yukarıda değerlendirilen durum aslında konut sektörünün çok daha detaylı bir araştırmaya ihtiyaç duyduğunu göstermektedir.

Maalesef sürekli üretilen bu konutların satışı gerçekte konut açığını kapatacak yönde gerçekleşememektedir. Çünkü bu çalışma kapsamında Ankara özelinde yapılan hesaplamalar ışığında, gerçekte konuta ihtiyaç duyan ve başka bir taşınmaza sahip olmadan konutu alacak olan bireyler için halen konuta ulaşmak önemli bir problem olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu durumda, konut sektörünün sürekli olarak belirli bir gelir grubunun içerisinde meydana gelen satışlar doğrultusunda ayakta durduğu ve aynı zamanda bu havuza daha alt gelir gruplarının dahil olmasını zorlaştırdığı sonucuna ulaşmak mümkündür. Dolayısıyla, bu denli yüksek konut fiyatları ve de sadece belirli kesime hitap edecek konut üretimi, mevcut ekonomik koşulların devamı durumunda, konut satış oranlarını düşürebileceği gibi konut sektörünü de dönülmesi zor bir krize sokabilecektir.

KAYNAKLAR

Alkan, Leyla, 2015, “Effects of Socio-Economic Factors on Home Purchases: The Cases of Yenimahalle and Çankaya in Ankara”, International Development Planning Review, cilt: 37, sayı:3, ss.289-309.

Barakova, Irina; Bostic, Raphael; Calem, Paul; Wachter, Susan, 2003, “Does Credit Quality Matter for Homeownership”, Journal of Housing Economics, cilt:12, sayı:4, ss.318-336.

Di Salvo, Pamela; Ermisch, John, 1997, “Analysis of the Dynamics of Housing Tenure Choice in Britain”, Journal of Urban Economics, cilt:42, sayı: 1, ss.1-17.

Elder, Harold W.; Zumpano, Leonard V., 1991, “Tenure Choice, Housing Demand, and Residential Location”, The Journal of Real Estate Research, cilt:6, sayı:3, ss.341-356.

Elsinga, Marja, 1998, “The Meaning of Tenure under Different Conditions; Empirical Evidence from the Netherlands”, Netherland Journal of Housing and the Built Environment, cilt:13, sayı:2, ss.137-155.

Elsinga, Marja; Hoekstra, Joris, 2005, “Homeownership and Housing Satisfaction”, Journal of Housing and the Built Environment, cilt:20, sayı:4, ss.401-424.

Öztürk, Nurettin; Fitöz, Esra, 2009, “Türkiye’de Konut Piyasasının Belirleyicileri: Ampirik Bir Uygulama”, ZKÜ Sosyal Bilimler Dergisi, cilt:5, sayı:10, ss.21-46.

Robst, John; Deitz, Richard; McGoldrick, KimMarie, 1999, “Income Variability, Uncertainty and Housing Tenure Choice”, Regional Science and Urban Economics, cilt:29, sayı: 2; ss.219-229.

Rohe, William M.; Basolo, Victoria, 1997, “Long-Term Effects of Homeownership on the Self-Perceptions and Social Interaction of Low-Income Persons”, Environment and Behavior, cilt:29, sayı:6, ss.793-819.

Rossi, Peter H.; Weber, Eleanor, 1996, “The Social Benefits of Homeownership: Empirical Evidence From National Surveys”, Housing Policy Debate, cilt:7, sayı:1, ss.1-35.

Türel, Ali, 1996, Konut Üreticileri Mülk Konut Kiralık Konut, T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Konut Araştırma Dizisi: 14, ODTÜ Basım İşbirliği, Ankara.

URL1. Gelire Göre Sıralı % 20’lik Gruplara Göre Tüketim Harcamalarının Dağılımı, 2010-2015, www.tuik.gov.tr/PreTablo.do?alt_id=1012 [Erişim: 01.10.2018]

URL2. Gelire Göre Sıralı %20'lik Gruplar İtibariyle Tüketim Harcamalarının Dağılımı, Türkiye (Yatay %), TÜİK, www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=21580 [Erişim: 01.10.2018]

URL3. Hanehalkı Kullanılabilir Gelire Göre Sıralı Yüzde 20'lik Gruplar İtibarıyla Yıllık Hanehalkı Kullanılabilir Gelirin Dağılımı, TÜİK, 2014-2015, www.tuik.gov.tr [Erişim: 01.10.2018]

URL4. Konut Satış İstatistikleri, 2015, TÜİK, https://biruni.tuik.gov.tr/medas/?kn=73&locale=tr [Erişim: 01.10.2018]

URL5. Tüketim Harcamaları İstatistikleri, 2015, TÜİK, https://biruni.tuik.gov.tr/medas/?kn=132&locale=tr [Erişim: 01.10.2018]

Bu icerik 790 defa görüntülenmiştir.