SUNUŞ

Birleşik Arap Emirlikleri’nin ikinci en büyük kenti olan Dubai, yaklaşık 1.67 milyon kişinin yaşadığı bir kent-devlettir. Dubai ticaret ve turizme dönük kalkınmasının verdiği ivme ile hızla büyüdüğünden, sürekli olarak değişen bir kenttir. Başlangıçta Körfez ülkeleri, İran, Hindistan kıta parçası ve Doğu Afrika arasında bir transit ticaret limanı olarak ortaya çıkmıştır. Bölgede kullanılan tekneler için ve yiyecek ve inci arayanlara kolay erişilebilir ulaşım olanağı sağlamak amacı ile kıyıya yakın bir konumda kurulmuştur.

Dubai tarihinin ilk dönemleri, yerleşimin 18. yüzyılda küçük ve önemsiz bir balıkçı köyü olarak kurulduğu izlenimini vermektedir. 1920’lerde İran’la artan ticaret ilişkileri tüccarları buraya çekmiş ve bunların bir kısmı Dubai hükümdarının aileleri ile birlikte yerleşme davetine uyarak, kentte kalmıştır.(1) 1950’li yıllarda Dubai, ülkede petrolün bulunması ve büyük ve ağır iş makinelerinin ithalini gerektiren araştırma ve çıkarma faaliyetlerinin yoğunlaşması ile durumunu düzeltmeye başlamıştır. Dubai o yıllarda, yollarını genişletmek ve kentsel gelişme planları hazırlamak üzere İngiliz plancıları işe alarak büyümeyi sürdürmüştür. 1961 yılına gelindiğinde bir uçak pisti inşaa edilmiş ve kente uçakların gelmesi sağlanmıştır. İki yıl sonra havalimanının yapımına başlanmış ve 1965 Haziran’ında pist tamamlanmıştır. 1960’lar ve 1970’ler, liman altyapısının inşaatı dahil, başka büyük ölçekli gelişme projelerinin gerçekleştiği yıllar olmuştur. Nüfus artışı sürmüş, ve Dubai, ağırlıklı olarak göçlere bağlı olarak 1973 yılında yaklaşık 120.000 1981’de ise 250.000’i aşan bir nüfusa ulaşmıştır. Nüfus patlaması, kamu tesisleri ve altyapı için önemli boyutlarda yatırım yapılmasını gerekli kılmıştır. Çok katlı yapıların ortaya çıkması, nehrin altından geçen bir yol tüneli ve üzerinden geçen bir köprünün yapılması ve dolguyla kazanılan arazilerle Dubai dönüşümünü başlatmıştır. Dubai’nin geleceğinin imalat sanayileri, ihracatta aracılık, ticaret ve hizmet sektörlerine dayanması öngörülmüş, bu seçim Jebel Ali sanayi merkezinin yaratılmasına ve kargo nakline olanak verebilmesi için Dubai Havalimanı’nın genişletilmesine yol açmıştır.(2)

1980 ve 1990’lı yıllarda Dubai turizm tesislerini güçlendirmeye ve iyileştirmeye başladı. Geçen yıl kenti yaklaşık 6,7 milyon turistin ziyaret ettiği ve 2004 yılında Dubai Havalimanı’nı 15 milyonun üzerinde yolcunun kullandığı tahmin edilmektedir. Dubai turist sayısını 2010 yılına kadar 15 milyona çıkartmayı hedeflemektedir.(3) Bu amaçla Dubai, kendisini küresel bir ticaret, turizm ve dinlence odağı olarak kabul ettirmek üzere, ‘mega projeler’ yolu ile gerçekleşecek milyarlarca dolarlık bir kentsel gelişme girişimi başlatmış bulunmaktadır.(4) Kent, halen varolan medya kenti, internet kenti, Dubai uluslararası finans merkezi ve bilgi köyüne ek olarak, sağlık kenti, akademik kent, silikon vahası ve uluslararası kent gibi ‘kentler’ yaratarak, hizmet portföyünü genişletmektedir. Bu mega projeleri desteklemek üzere aynı zamanda konut alanları da oluşturulmaktadır. Bu konut projeleri ve bunların yapımcıları, ileriki bölümlerde ele alınacaktır.

DUBAİ’NİN YENİ GELİŞEN KONUT SEKTÖRÜ

Dubai, artık uluslararası alanda da var olduğunu 2003 yılı Eylül ayında IMF ve Dünya Bankası toplantılarına evsahipliği yaparak kanıtlamıştır. Bu toplantılar nedeniyle bazı iddialı tesis ve altyapıların inşaası tamamlanmıştır. Dubai’nin gelişmesi, sağladığı vergisiz ortam, sunduğu kusursuz altyapı ve hizmetler ve dünyanın en zengin bölgelerinden biri olan Körfez’deki stratejik konumu ve Hindistan kıta kesimine olan yakınlığı ile de desteklenmektedir. Dubai aynı zamanda kendini çekici bir alışveriş ve tatil beldesi olarak pazarlamaya çalışmakta ve bunların yansıması, mega projeler olarak da anılan, büyük ölçekli konut ve ticaret alanlarının planlanması ve gerçekleştirilmesi olmaktadır. Dubai Burçu (Burj Dubai) ve Palms gibi mega projelerin yaratılmasının ardındaki önemli yapımcılar EMAAR(5) ve NAKHEEL(6)’dir. Konut alanı projelerini incelemek üzere bu iki şirketin geliştirme müdürleri ile mülakatlar yapılarak bu girişimlerine ilişkin vizyonları ve felsefeleri; tercih ettikleri konut tipolojileri ve mimari stiller; konut projelerinin hedef kitlesi; ve bu şirketlerin ürettikleri konut ürünleri ile ilgili olarak iskân sonrası değerlendirme yapıp yapmadıklarına ilişkin sorulara cevap bulunmasına çalışılmıştır. Dubai’nin, büyük ve farklılık gösteren yabancı nüfusu ve çoğu zengin olan yerli nüfusu nedeniyle, kendine özgü bir konut sunum sistemi vardır. Konut sunumu yerel yönetim ve özel sektör arasında paylaşılmaktadır. Yerel yönetim arsa sağlamakta ve BAE vatandaşlarına finansman konusunda yardımcı olmakta, özel sektör ise yabancılar topluluğunun taleplerini serbest pazar koşullarında karşılamaktadır.

Dubai Hükümeti’nin Konut Politikası

Dubai Hükümeti, Belediyesi aracılığı ile, BAE vatandaşlarına, başka bir deyişle ‘yerli halk’a konut sunumunu yönetmektedir. İzlediği politika yalındır, ve yirmi yaşına ulaşan her BAE vatandaşına ücretsiz olarak bir arsa parselinin tahsis edilmesini içermektedir. 1990’ların başında bu parsellerin büyüklüğü yaklaşık 1.393 m2 iken, giderek artan arsa ihtiyacı karşısında bu büyüklük 1999 yılında 929 m2’ye indirildi. Arsa sahiplerine bu tahsise ek olarak, konut yaptırabilmeleri için sıfır faizle ve 25 yıl vadeli olarak yaklaşık 135.000 dolar karşılığı olan bir de kredi sağlanmaktadır. Öte yandan, arsa sahiplerinin konutlarını 5 yıl içinde yapmaları gerekmekte, aksi halde arsaları ellerinden alınmaktadır. Aldıkları borcu geri ödeme ya da kendi olanakları ile ev inşaa etme gücü olmayan (yıllık gelirleri 32.600 Dolar altında olan kişiler) vatandaşlara hükümet 278–464 m2’lik arsalar üzerine iki ya da üç odalı villalar şeklinde “sosyal konutlar” sağlamaktadır. 1990’lı yıllarda hükümet yılda ortalama 300 konut inşa etmekteydi.

Hükümet ayrıca sosyal konutların bakımı, tamiri ve genişletilmesi konularında da yardım sağlamaktadır. Yerli nüfus genellikle kalabalık geniş ailelerden oluştuğundan, göreceli olarak ufak sayılan evlerine ekler yapılması çok sık rastlanan bir durumdur. Ancak, bunun da Hükümet tarafından karşılanması gereken bir maliyeti bulunmaktadır. Uygulama geçen yıllar boyunca giderek artmıştır ve günümüzdeki maliyeti konut başına ortalama 43.500 Dolar olarak ortaya çıkmaktadır. Bunların dışında Hükümet, her türden konut alanına altyapı ve kamu tesisleri sağlamakla da yükümlüdür. 2000 yılında kentte yerli halkın oturduğu 23 mahalle bulunmaktaydı. Günümüzde, Dubai’deki giderek artan arsa tüketimi konusunda ciddi kaygılar duyulmaktadır. Aslına bakılırsa bu, tüm BAE çapında görülen bir durumdur. Planlama alanındaki yetkili kuruluşlar artık bir yandan insan onuruna yaraşır konutlar sağlamak diğer yandan da, yerli nüfusun apartman tipi bloklarla ilgilenmediği ve buralarda yaşayamayacağı gerçeği karşısında, vatandaşlarına villa tipi konutlar sunmanın yarattığı çelişkiyle karşı karşıyadır. Bu, her aile ya da kişi için bir parsel sağlanması anlamına gelmektedir. Dubai parsel büyüklüklerini 929 m2’ye düşürerek kentsel büyümeyi 2015 yılı için öngörülen sınırlar içinde tutmaya çalışmaktadır.(7)

Burada, yerli halkın hâlâ, kırsal alanlarda da büyük oranda geçerli olan geleneksel yaşam tarzlarını koruduklarına işaret etmek gerekir. Yerli halk tarafından üretilen yeni konut formları gelenekselle modernitenin bir karışımıdır. Bu yapılar farklı mekân ve kullanımların düzenlenmesinde orijinal sistemlere sadık kalmakta ve konuklar için bağımsız bir mekân sağlamaktadır. Öte yandan, mimari tarzları dergilerden ve modernitenin sembolü sayılan uluslararası villa tipi konutlardan kopyalanmaktadır.(Resim 1) Zengin bir konut tarihi mirası yaratmayacak olduğu için bu uygulamalar, konunun kaygı yaratan bir yönüdür. Konutlar aynı zamanda, mahremiyet sağlamak amacı ile etrafı yüksek çitlerle çevrili parsellerin ortasına yerleştirilmektedir. Ne yazık ki, yerli halk arasında geçerli olan tasarım eğilimleri ve bu kişilerin yeni konut formları ve mahallelerinden ne ölçüde memnun olduklarına ilişkin herhangi bir araştırma yoktur. Bu noktada, yerli nüfusun Dubai’nin heterojen konut stilleri ve benzer nüfus yapısı ile aralarında nasıl bir bağ kurduklarını anlayabilmek açısından, kültürel ifade konusu yaşamsal bir önem kazanmaktadır. Gerçekte yerli halk, çağdaş Dubai’yi oluşturan “çok-kümeli yerleşimler” sistemi içinde, ayırma uğramış topluluklar olarak yer almaktadır.(8)

EMAAR son sıralarda Dubai Yönetim Konseyi tarafından yerli nüfus için 10.000 adet yüksek nitelikli konut birimi inşa etmekle görevlendirilmiştir ve bu projenin maliyeti 2.7 milyar dolardır.(9) Bu konutlar yerlilere özel fiyatlarla satılacaktır. Bu konut tipinin mevcut konut politikası, özellikle de yerli halka ilişkin politika ile nasıl bağdaşacağı açık değildir. Bu da, Dubai’de, kentin göreceli olarak daha az sayıda ve daha zengin olan yerli nüfusu nedeniyle, oturmuş bir sosyal konut politikasına sahip olmadığını kanıtlamaktadır. Gerçekten de şu anda 1 milyonu biraz aşan toplam nüfus içinde yerli halkın oranı % 20’yi geçmemektedir.(10)

Dubai Konut Yapımcıları ve Mega Projeler

Dubai’nin iki tür yabancı nüfusu vardır: Bekar konumundaki ‘işçiler’ ve bekar ya da aileleri olan ‘yabancılar’. ‘İşçiler’ kesimi, şirketler tarafından inşaatlarda, temizlik veya benzer işlerde çalıştırılmak üzere Emirlik’e getirilen, son derece düşük gelirli işçileri tanımlamaktadır. Bu kişilere şantiyelerin içinde veya dışında, ancak en basit ihtiyaçların karşılandığı yatakhane tipi barınma olanağı sağlanmaktadır.(11) Dubai nüfusunun yaklaşık % 40’ını yabancılar topluluğu oluşturmakta, konutlarının ücreti işverenleri tarafından ödenmekte, konutlar da serbest piyasadan alınmaktadır. Konut stoğunun yaklaşık % 80’inini oluşturan yabancılara dönük konut pazarı, lüksten düşük gelir düzeyine kadar uzanmaktadır. Ancak pazar fiyatları herkes için erişilebilir değildir ve sayıları 1999 yılında 50.000 olan pek çok aile, kiraların çok daha düşük olduğu komşu Sharjah’ta oturmayı yeğlemektedir. Ayrıca, Dubai’deki bazı eski mahallelerde de aşırı yoğunluk ve çevre sağlığı koşullarında düşüş görülmekte ve pek de alışılmış bir durum olmasa da, bazı ailelerin maliyetleri düşürebilmek için apartman dairelerini paylaştığına rastlanmaktadır. Böylelikle, lüks konutların % 30’unun boş durduğu bir durum ortaya çıkmaktadır. Yabancılar topluluğu için üretilen konut türleri çoğunlukla düşük ve orta gelir grupları için orta yükseklikte veya yüksek apartman blokları şeklinde; üst gelir grupları için de kentin ayrıcalıklı alanlarında yapılan lüks villalar şeklindedir (Resim 2).(12)

Elde lüks konut fazlası bulunmasına karşın, Dubai’ye, büyümekte olan kendi içinde farklılıklara sahip ve zengin bir yabancı nüfus ve ziyaretçi kesimine uygun olacağı düşünülen çeşitli konut türleri sağlamak amacıyla sahneye yeni bazı zengin kamu ve özel yapımcılar çıkmaktadır. Bu, Dubai yönetiminin, daha fazla alıcı çekmek amacı ile, yabancılara mülk satınalma hakkı tanımasından sonra ortaya çıkan bir durumdur.(13) Bu alanın şu andaki başlıca iki ana oyuncusu EMAAR ve NAKHEEL’dir. Ancak, DAMAC Properties şirketi gibi, gelişme gösteren başka yapımcılar da bulunmaktadır. EMAAR ve NAKHEEL’in yeni başlatılan Dubai Rıhtımı gibi bazı projelerde işbirliği yaptıkları ve daha küçük çaplı firmaları taşeron olarak kullandıkları da bilinmektedir. Bu şirketler projelerini yerli ve uluslararası tasarım bürolarına yaptırmaktadır. Bu uygulama, Norman Foster ve Ortakları veya, mimarlarından Adrian Smith’in, 2008 yılında tamamlandığı zaman dünyadaki en yüksek bina olacak Dubai Kulesi’ni tasarladığı Skidmore Owings ve Merrill gibi bazı ünlü mimari tasarım bürolarını Dubai sahnesine taşımıştır.

a) EMAAR

EMAAR’ın misyonu “emlak alanında dünya standartlarında müşteri hizmeti veren, sürdürülebilir değer yaratan, en kaliteli insanları çeken ve kalmalarını sağlayan, yerel gelenekler ve tarihi miras üzerine inşaa edilmiş bir küresel marka yaratmak” olarak tanımlanmaktadır. Şirketin hedefi “giderek parlayan ve yaşanabilir yerleşimler yaratmak” olarak belirtilmektedir. EMAAR’in halen 12 tane ayrıcalıklı lüks konut projesi bulunmakta ve 2 milyar dolarlık bir maliyetle boyu 610 metreyi aşan dünyanın en yüksek kulesini inşa etmektedir. Burada amaçlanan, Tayvan’ın en yüksek kulesini açık bir farkla geçmektir. Çeşitli büyük ölçekli konut alanları inşa ettiği dikkate alındığında, EMAAR’ın oldukça etkileyici bir portfolyoya sahip olduğu görülmektedir.(14)

Yeni açılan Travo ve Una sitelerinde birkaç saat içinde yüzlerce konut biriminin satılmış olması, EMAAR’ın bir e-kayıt sistemi ile internet üzerinden gerçekleştirdiği satışlarda başarılı olduğunu göstermektedir. Daha önceki projeleri de çok kısa bir sürede tümü ile satılmıştır. Tüm bunlar, Dubai’nin emlak pazarının son derece aktif olduğunu ve yatırımcılarla spekülatörlerin bu pazarı canlandırmaya devam ettiğini göstermektedir. Ancak, kullanıcıların artan emlak fiyatlarına nasıl tepki verdiği tam olarak bilinmemektedir. Elde, gerçekleştirilen tüm konut alanlarındaki birimlerin tümünün satıldığı dışında, bunların kimlere satıldığını ve yüzde kaçının gerçek kullanıcıların elinde olduğunu gösterecek veriler yoktur.

EMAAR projeleri satabilmek için ortaya örnek villalar koymuştur ama, bunları gezenlerden çok azı satın aldığından, bu uygulama, Birleşik Krallık veya Avustralya’nın ziyaretçilerin % 5-10’unun gördüğü mülkü aldığı daha oturmuş pazarlarının aksine, henüz olgunlaşmamıştır. (Resim 3) EMAAR tasarıma ilişkin tercihleri belirlemek üzere bazı müşteri araştırmaları da gerçekleştirmiştir. Bu araştırmaların ortaya koyduğu bulgulara da ulaşılamamaktadır ama, EMAAR, potansiyel kullanıcıların çoğunun binaların ince işçiliğinin kalitesi, bir kısmının da oturma ve mutfak mekânlarının tasarımı ile ilgilediğini iddia etmektedir.

b) NAKHEEL

NAKHEEL şirketi Palm projesinin bir ürünü olarak doğmuştur ve bugün, Palm’da yaşayan 109.000 kişinin oturduğu en son yenliklerle donanmış lüks villalardan, daha çok aileleri hedef alan ve bütçelere daha uygun The Gardens projesine kadar çok çeşitli konut pazarlarına hizmet sunmaktadır. Gerçekleştirilmesi sırasında yaklaşık 70 milyon metre küp kumun geri kazanıldığı ilk Palm Adası projesi 2003 yılı sonunda tamamlanmıştır.(15) NAKHEEL Dubai Yönetim Bürosu ile bağıntılı olarak, simgesel projelerin tasarımı ve gerçekleştirilmesi üzerinde yoğunlaşmaktadır. Bunlar, geliştirilmeleri ve özellikle çevre ve ulaşım yönetimi açısından etki değerlendirmeleri yıllar alan, gizli tutulan projelerdir. Dubai Yönetim Bürosu, Hükümdar’a bağlı olan ve Dubai vizyonun yaratıldığı ve ardından daha da geliştirmek ve uygulanmak üzere NAKHEEL’e verildiği bir kurumdur.

NAKHEEL’in elinde şu anda, bazıları eski medeniyetlerden (Kayıp Şehir), bazıları uluslararası tema ve stillerden (60-70.000 kişilik Uluslararası Kent), BAE stilinden (The Gardens) ve modern tasarımlardan (The Palm Jabel Ali) esinlenerek tasarlanmış farklı tipolojilerde 11 konut alanı dahil, 14 mega proje bulunmaktadır. Bu alanların çoğu, içinde farklı arazi kullanımlarının yer aldığı gelişme bölgelerindedir. NAKHEEL, Dubai’de ulaşımın ciddi bir sorun olduğunun farkındadır ve farklı kullanımlar içeren gelişme alanlarının yaratılmasının “kendine-yeterli yerleşimler oluşturacağına... böylelikle de seyahat ihtiyacını azaltacağına” inanmaktadır.

Şu anda iki ada daha dolgu aşamasındadır ve başka bir mega proje de, dünyanın kara kitlesini temsil eden 300 özel mülkiyetteki adadan oluşacak The World yerleşimidir. Yapılacağı ilan edilen bir diğer proje ise 500.000 kişiyi barındırmayı hedefleyen ve Jebel Ali Palm’ı da içine alarak “şu ana kadar eşine hiçbir yerde rastlanmayan 81 milyon m2.lik bir alanda farklı kullanımların yer aldığı simgesel bir gelişme alanı” olarak tanımlanan Dubai Rıhtım projesidir.(16)

Palm projesinin ‘Marka Villaları’ 12 farklı mimari tema ve stilde sunulmaktadır. Villaların çoğu şu anda bunlarda yaşayacak olan kişilere satılmış durumdadır.(17) Gardens, 1. aşaması tamamlanmış olan tek konut alanıdır. NAKHEEL, Gardens sitesinde ev kiralamak isteyenlerin çok uzun bir bekleme listesi oluşturduğunu iddia etmekte ve “burada yaşayanlardan sürekli olarak olumlu bir geri besleme alıyoruz” demektedir. Şirket, Garden’in “kusursuz tesisleri olan, ailelere yönelik ve bütçelere uygun bir gelişme alanı” olduğunu dile getirmektedir. Dubai’nin yeni ayrıcalıklı topluluklarının kültürel ve sosyal niteliklerini anlamak için, kullanıcılardan daha fazla geri besleme alınması çok yararlı olacaktır. NAKHEEL şu sıralarda hem kendi pazar payını arttırmak, hem de ‘pastayı büyütmek’ için, uluslararası pazarları hedef almaktadır. Amacı Avrupa’dan, Bağımsız Devletler Topluluğu (CIS) ülkelerinden ve Kuzey Amerika’dan daha fazla yatırımcı ve kullanıcı getirebilmektir. Halen emlak alanında gözlenen ilgi Birleşik Kraliyet, Almanya, Körfez ülkeleri ve Hindistan kıta kesiminden kaynaklanmaktadır. Bu durumda şirket daha saldırgan bir pazarlama stratejisi yoluna girmiş bulunmaktadır. Dubai’nin simgesel projelerinin küresel boyutta tanınmaya başladığı bir gerçektir. NAKHEEL’in Yönetici Başkanı Sultan Ahmad Bin Sulayem’e göre, “Şimdiye kadar bu çapta projeler, gerçekleşmeleri bir yana, hayal bile edilmedi.”(18) Bu simgesel projelerin gerçeğe dönüştürülmesi pek çok mühendis, mimar, kentsel tasarımcı ve kent plancısı için bir anlamda üstesinden gelmeleri gereken bir meydan okuma olmaktadır.

c) Dubai’de Yeni Gelişen Konut Biçimleri

Dubai master planı sürekli olarak değiştiğinden, herhangi bir konut politikası da dramatik boyutlardaki kentsel dinamiklerden etkilenecektir. Elde edilen bilgilerden, Dubai’de tutarlı ve sürekliliği olan bir konut politikasının var olup olmadığını tam olarak anlamak mümkün değildir. Yerel yönetimler konut sunumunu özel yapımcılara ve pazar mekanizmalarına terk etmiş durumdadır. Dubai’de, konut kiraları dahil, giderek artan hayat pahalılığının bir sonucu olarak, düşük gelirli işgücünü oluşturan kesim yakındaki Sharjah’da yaşamaktadır. Konut stilleri ve tipleri tüm yelpazeyi kapsayacak çeşitliliktedir. Bazı potansiyel müşterilerin kendilerini bunlara daha yakın hissedeceği düşüncesi ile, ağırlığı Avrupa’nın ünlü tatil beldelerinden kopya edilen stiller oluşturmaktadır. Diğerlerine ise bu konutlar, ayrıcalıklı havaları ve lüks oluşları nedeniyle çekici gelmektedir.

Öte yandan, Palm projeleri gibi, simgesel konumlarda yer alan gelişmeler de vardır ve bunlar ünlü kişiler için son derece çekici olabilir. Yine de, İspanya veya Portekiz gibi bazı Avrupa çekim noktaları ile karşılaştırıldığında, Dubai’deki mülk fiyatlarının bir tatil evi için yaklaşık 150.000 Dolar harcayacak olan “sıradan halk” için yüksek olduğu görülmektedir. Dubai’deki bu fiyat düzeyindeki mülkler pek heyecan verici değildir ve Avrupa’daki tatil evi alıcılarını buraya çekemeyeceği açıktır. Bu durumda, Dubai pazarının kaderinin pazarın daha zengin kesimine bağlı olduğu anlaşılmaktadır. Ne EMAAR, ne de NATHEEL şu ana kadar herhangi bir iskân sonrası değerlendirmesi yapmamıştır. Her ikisinin konutları da henüz tam olarak iskân edilmiş durumda değildir ve yarattıkları konut formlarının değerlendirilmesi için daha birkaç yıl beklemek gerekecektir.

Konut formları dahil olmak üzere, Dubai kimliği kentin yabancı toplumu tarafından inşa edilmektedir ve “Kentin bazı kesimleri sadece ve sadece ‘elit’ küresel öğelerle ilintilidir... Kent küreselleşme eğilimlerine cevap vermek üzere yaratılmakta.... böylelikle giderek daha büyük oranda geçici nüfusa hizmet vermektedir”. Bu, öncelikle elit kesime hizmet eden melez kentsel ve yaşam ortamlarının yaratılmasına ve sonuçta yabancı nüfusun önemli bir kesiminin dışlanmasına yol açmıştır.(19) Bazı mimarlar, projelerin içerik ve estetik açıdan denetimi konusunda çok az şey yapıldığından ve bunun sonucunda da yerel kültürün temsil edilebilmesini olanaksız kılan bir mimari stil ve form çeşitliliğine gidildiğinden yakınmaktadır.(20) Sir Michael Hopkins gibi diğerlerine göre “Kent mimari açıdan esin verici değildir ve burada iyi tasarım yapmak zordur”. RIBA’nın eski başkanı George Ferguson da Dubai’nin mimarisini eleştirmekte ve Sir Michael Hopkins’in görüşüne katılarak “Dubai bir sürdürülebilir olmama örneğidir. Kent, tümü yanlış olan nedenlerle heyecan vericidir. Dubai büyük bir tema parkına benzemektedir” demektedir.(21) Tüm bu görüşler heyacanlı bir tartışma ortamı yaratmaktadır ve bu tartışmalar yeni Dubai’yi ve onun yerli ve yabancı toplum kesimlerinin yerleşimlerini şekillendiren dramatik ve yaygın kentsel gelişim uygulamaları sürdükçe de devam edecektir. Diğer BAE Emirlikleri, Dubai’nin gelişmesinden dersler çıkartmalı ve kırılgan doğal çevreyi ve kıyıları koruyacak sürdürülebilir gelişmeleri ve yerleşimleri hedef almalıdır.

SONUÇ

Dubai’nin günümüzdeki çarpıcı ekonomik gelişimi, beraberinde sosyal pahalar da getirmektedir. Sosyal konut programları kapsamında sunulan konut biçimlerinin kalitesi üzerinde daha fazla durulmalı ve özel sektör tarafından üretilen konutlarda yabancı ve niteliksiz stillerin yaygınlaşmasını azaltmak üzere, mimari denetim arttırılmalıdır. Yerli halkın tasarım tercihleri, kendilerine sağlanan yeni konut biçimleri, yeni konut alanlarındaki kentsel tasarımdan ne ölçüde tatmin olduklarını ve bunların yerli halkın yaşam tarzını nasıl etkilediğini belirlemek üzere daha fazla araştırma yapılmalıdır. Başvuru sayısındaki çoğalma ve artan maliyetler nedeniyle Hükümetin yerli halk için halen uyguladığı konut politikasını daha fazla sürdüremeyeceği açıktır. Ortada ciddi bir arazi sıkıntısı vardır büyük ölçekli kentsel gelişme projelerinin maliyeti, özellikle çöl ortamlarında, son derece yüksektir. Dubai Hükümeti’nin, yerli halkı için sürdürülebilir konut formları ve yerleşim alanları geliştirip bunları destekleyerek, bu yaşamsal sorunu çözmenin yolları üzerinde yoğunlaşması gerekmektedir.

Öte yandan, öncelikli hedefi kısa yoldan kâr sağlamak olan yabancılar pazarı, yabancı stiller ve temalar sunarak bir patlama yaşamaktadır. Bu pazarın gelişme hızı son derece kaygı vericidir. Projelerin çevresel etki değerlendirmelerine ilişkin çok az bilgi sağlanabilmektedir ve şu ana kadar hiçbir iskân sonrası değerlendirmesi yapılmamıştır. Çok sayıda mülkün spekülatörler ve yatırımcılar tarafından alınıp satılması, kullanıcıların pazara girmesini ve makul fiyatlarla mülk edinebilmesini çok zorlaştırmaktadır. Bu özel örnekte, serbest pazar, kullanıcıların bir kısmını korumamaktadır.

Ne yazık ki elde, potansiyel kullanıcılar ve bu yeni konut formlarının yeterli olup olmadığına ilişkin, bunların Avrupa’nın hedef beldelerinden kopya çekildiği, çekici isimleri olduğu ve ‘sıradan insanlara’ çekici geldiği gerçeği dışında, herhangi bir ayrıntı bulunmamaktadır. Yapımcıların neden vahşi bir şekilde yüksek katlı konutlar inşa ettiği de açık değildir. Bu konut tipolojisinin, dünyanın bu yöresinde, konut alıcıları için cazip olacağına ilişkin de herhangi bir kanıt bulunmamaktadır. Dubai belki de araziden tasarruf etmeye çalışmakta ya da benzer yaşam standartları ve çevrelerine alışkın insanları kendisine çekebilmek için Hong Kong ve Singapurg gibi kentleri kopya etmektedir. Dubai aslında “sosyal sınıf, gelir düzeyi ve ırk koşullarına göre son derece ayrışmış bir nüfus sergilemektedir.”(22) Dubai’nin konut ve mülk geliştirme kurgusu ve bunun sonuçlarını anlayabilmek için daha birkaç yıl beklemek gerekecektir.

NOTLAR

1. Heard-Bey, 1996, 244-245.

2. Heard-Bey, 1996, 263-264.

3. Sher, 2005.

4. El Sheshtawy, 2004, 180.

5. EMAAR Properties, Dubai finans piyasasında serveti, arazi bankası dahil, 7.7 milyar Dolar olarak belirtilen ve % 32.5’ine hükümetin sahip olduğu bir anonim şirkettir

6. NAKHEEL, gelişme projeleri alanındaki bir Dubai kamu şirketidir. Halen geliştirmekte olduğu toplam 30 milyar Dolar değerinde projesi vardır. NAKHEE’nin hisseleri 12 milyar ABD Doları değerindedir.

7. Dubai Belediyesi, 1999b, 1-5.

8. Marchal, 2005, 99.

9. Körfez Haberleri, 2005b.

10. El Sheshtawy, 2004, 169.

11. Dubai Belediyesi, 1999c.

12. Dubai Belediyesi, 1999a, 1-3.

13. Marchal, 2005, 102.

14. Raitt, 2004, 4-5; www.EMAAR.com

15. de Jonget, et al., 2003, 14.

16. http://www.dubaiwaterfront.ae/

17. Ghosh, 2005.

18. Körfez Haberleri, 2005a.

19. El Sheshtawy, Y., 2004:172

20. Finch, 1998, 32.

21. Bardsley, 2005.

22. Marchal, 2005, 97-102.

KAYNAKLAR

1. Bardsley, D. 15/02/2005, “ ‘Terrible’ buildings fail to inspire top designers”, Gulf News Gazetesi, Dubai.

2. de Jonget, R. E. ve diğerleri, Eylül 2003, “Execution Methodology for Reclamation Works Palm Island”, Terra et Aqua, Sayı: 92, ss. 14-25.

3. Dubai Belediyesi, 2005, Yabancılar için Konut ve Geleceğe Dönük Seçenekler (Arapça), bir araştırma raporu, internette http://vgn.dm.gov.ae/DMEGOV/DMSR/, adresinde yayımlanmıştır (13/06/2005). (1999a)

4. Dubai Belediyesi, 2005, Dubai Emirliğinde Konut Politikaları ve Altyapı Sunumu (Arapça), bir araştırma raporu, internette http://vgn.dm.gov.ae/DMEGOV/DMSR/, adresinde yayımlanmıştır (13/06/2005). (1999b)

5. Dubai Belediyesi, Dubai Emirliğinde İşçi Barınaklarının Yerleşimi Araştırması (Arapça) bir araştırma raporu, internette http://vgn.dm.gov.ae/DMEGOV/DMSR/, adresinde yayımlanmıştır (13/06/2005). (1999c)

6. El Sheshtawy, Y. 2004, “Redrawing Boundaries: Dubai, an Emerging Global City”, Y. El Sheshtawy (ed.) Planning Middle Eastern Cities: An Urban Kaleidoscope in a Globalizing World, Routledge, London.

7. Finch, P., 1998, “Letter from Dubai: Modernity Scales the Heights”, The Architect’s Journal, 15 October 1998, ss. 30-32.

8. Ghosh, R. 2005, “An in-depth view of the Palm Projects”, Reality Talk, Gulf News Gazetesi, Dubai, 25/03/2005.

9. 2005, “EMAAR to Build 10,000 Housing Units to Nationals”, Staff Report, Business / Construction Section, Gulf News Newspaper, Dubai, 24/05/2005 (2005b).

http://www.gulfnews.com/Articles/BusinessNF.asp?ArticleID=166307

10. 2005, “Iconic Dubai Projects Win Global Award”, Staff Report, Business / Real Estate

Property, Gulf News Gazetesi, Dubai, 7/05/2005 (2005a).

http://www.gulfnews.com/Articles/BusinessNF.asp?ArticleID=163851Gulf News.

11. Heard-Bey, F. 1996, “Dubai – Example of a City State on the Trucial Coast”, From Trucial States to United Arab Emirates, A Society in Transition, ss. 258-259.

12. Marshal, R. 2005, “Dubai: Global City and Transnational Hub”, Transnational Connections and the Arab Gulf, M. Al Rasheed (ed.), Routledge, London, UK.

13. Raitt, D. 2004, “The Space Elevator: Economics and Applications”, Proceedings of 55th International Astronautical Congress, Vancouver, Canada, Gulf News.

14. Sher, A. 2005, “Led by Dubai, Region Rides Travel Boom Even as Challenges Emerge”. Gulf News Gazetesi, Dubai, 05/05/2005.