Günümüzde konut konusunda gelişme olarak adlandırılabilecek olan girişimler, yatırımcıların değişen yaşam koşullarını da gözönüne alarak sundukları seçenekler doğrultusunda ilerliyor. Yeni yatırımlar ve girişimler devam ettikçe konut tartışması sunulan yaşam biçimleri ve mevcut talepler doğrultusunda yeniden biçimleniyor. Yeni girişimler özellikle yaşam biçimini değiştirme eğiliminde olan yüksek gelir grubunun muhtemel talepleri doğrultusunda sunulan farklı alternatifler olarak karşımıza çıkıyor. Sunulan alternatiflerin önemli bir ortak özelliği yakın çevresinden yalıtılmış kapalı konut toplulukları (gated community) olmaları. Bu anlamda özellikle İstanbul’da gerek kent merkezinde gerekse kent çeperinde yüksek gelir gruplarının yaşam biçimlerine farklı alternatifler sunan yatırımlar olan kapalı konut toplulukları gün geçtikçe çoğalıyor.

Birçok yatırımcının ortak kanaatine göre, şehir yaşamındaki ve iş hayatındaki değişimin ortak bir sonucu olarak yüksek gelir grubu, kent çeperinde bulunan ve çoklukla müstakil konut – müstakil yaşam idealinden yola çıkan kapalı konut yerleşimlerine değil; kent merkezinde sayıları hızla artan çok katlı kapalı konut topluluklarına yöneliyor. Kent merkezinde gerçekleştirilen bu yeni konut projelerine bakıldığında, özellikle ABD, Kanada ve Japonya’da sıklıkla görülen ‘lüks kondominyum’ olgusunun birer tekrarı oldukları göze çarpıyor. Dolayısıyla, ‘kondominyum’ olgusunun ortaya çıkışında etkili olan ölçütler ışığında Türkiye’de yeni bir ürün olarak pazara sunulan çok katlı lüks kondominyumların ele alınması önemli bir tartışma konusu olarak karşımıza çıkıyor.

2003–2004 yıllarında ODTÜ Mimarlık Bölümü’nde yaptığım yüksek lisans araştırmalarım sırasında görüştüğüm yatırımcı ve girişimci şahısların öngördükleri gibi bahsi geçen çok katlı lüks konutların sayısı gün geçtikçe artıyor.1 İstanbul özelinde, özellikle kentin en yoğun merkezlerinde yükselen ve kentin siluetinde yer edinen gökdelenlerin büyük bir çoğunluğunun konut yapıları ya da konut birimlerini de içeren çok fonksiyonlu yapılar olduklarını belirtmek gerek.

Sözlük anlamı ile kondominyum iki farklı olguyu belirtiyor. Bunlardan ilki hem bireysel hem de toplu sahipliği barındıran bir sahiplik biçimi iken; diğeri bu sahiplik biçimini barındıran yaşam birimlerini, yapıları ya da yapı topluluklarını simgeliyor.2 Bunun yanısıra, Günay’a göre eski Roma hukuk sisteminde bir şey üstünde birden fazla kişinin egemenliğini (dominium) barındıran kondominyum şeylerin ortak mülkiyet hakkını simgeliyor.3 Buradan yola çıkarak kondominyumun bir tür toplu hisseli oluşum olduğunu söylemek mümkün. Diğer toplu hisseli oluşumlar olan hisseli kooperatifler, apartman toplulukları ve planlı yatırımlar gibi kondominyumlarda da özel hakların özel yaşam birimlerine ve toplu hakların da ortak kullanım alanlarına karşılık geldiği bir sahiplik biçimi sözkonusudur. Toplu hisseli oluşumda ortak kullanım alanları hissedarlar arasında bölünemez ve ortak kullanım prensibi ortak kullanım alanlarında her hissedara özel kullanım alanından farklı olarak topluluğa ait sorumluluklar ve kısıtlamalar yükler. Yapılan tanımlamalara göre kondominyum diğer toplu hisseli oluşumlardan fiziksel özellikleri ile ayırt edilir. Bickel ve Sirkin’in The Condominium Bluebook’ta belirttiğine göre kondominyumlar dikey istiflenmiş birimlerden oluşan projelerdir.4 Ancak belirtmek gerekir ki bir yapı ya da yapı topluluğu olarak kondominyum için belirleyici bir kurallar bütünü olmadığı gibi, genel geçer net bir tanım getirmek de mümkün değildir. Bunun nedeni dünya çapındaki uygulamaların bulundukları bölgelerin mülkiyet tanımları, kullanıcı talepleri gibi değişkenlerine göre kendi özerk uygulama modellerini geliştirmiş olmalarıdır.

Kondominyum olgusunun temelinde toplu konut içinde daha fazla bireysellik ve özgürlük sağlama fikri yatar. Bu fikir diğer hissedarlarla birey arasında bir sosyal yalıtım anlamı taşmaz ancak bireysel problemlerin ve ihtiyaçların özel yaşam alanlarında çözülerek topluluğa ve diğer bireylere yansımaması kıstasını benimser. Yaşam standartlarının iyileştirilmesinde kullanılan teknik donanım, ödenmeyen toplu gider faturalarının ya da bireysel teknik sorunların diğer kat maliklerini etkilemeyecek biçimde düzenlenebilmesi örneklerinde olduğu gibi bu fikre ve amaca hizmet edecek şekilde kullanılır. Ancak belirtilmelidir ki, sözü geçen “özgürlük” kavramı her kondominyum topluluğunun kendi yönetim sistemince belirlenen evcil hayvan besleme yasağı ya da dış mekânda barbekü yapma yasağı gibi belirli sınırlamaların ve sorumlulukların ön kabulünü gerektirir.5 Bunun yanısıra sunduğu farklı yaşam biçimleri ile getirdiği seçim özgürlüğü de kondominyum olgusunun benimsenmesinde önemli rol oynar.

Kondominyumdaki çeşitlilik hitap ettiği farklı yaşam biçimleri ve gereksinimlere göre biçimleniyor. Yeterli talep olduğunda bu çeşitliliğin gözlemlenmesi mümkün oluyor. Kondominyumun konut yaşamının önemli bir bölümünü oluşturduğu Amerika, Japonya ve Kanada gibi ülkelerde toplumun kondominyum olgusuna dair deneyimi yaşam biçimi ve ihtiyaçlara yönelik talebin şekillenmesinde büyük önem taşıyor. Bu sayede devamlı güncellenen bir kondominyum çeşitliliği mümkün olabiliyor. Çeşitliliği sağlayan ana etmenlerden biri özel birimlerin büyüklüğü ve yaşayan kişi sayısı tarafından belirleniyor. Diğer bir etmen maliklerin yaş grupları, çalışma yaşamları ve kişisel seçimleri doğrultusunda belirleyici oluyor. Bunların dışında çeşitliliğe katkı koyan diğer bir etmen kondominyumların konut birimleri dışında ticari birimleri ve ofis birimlerini de barındırabiliyor olmalarından kaynaklanıyor. Sonuncu etmen ise kondominyum topluluğunun ortak mekânlarına ait ve yine maliklerin yaşam biçimi tercihlerine göre belirlenen hizmetler ile ilgili. Bunca değişkenle birlikte bir bütün olarak tasarlanan kondominyumlar diğer örneklerinden farklı birer özgün çözüm olmak durumunda kalıyorlar.

Bir mülkiyet biçimi olarak kondominyum özel-bireysel mülkiyet ve ortak mülkiyet olarak iki farklı mülkiyet biçimini barındırır.6 Kondominyumdaki “özel mülkiyet” kavramının bir apartman dairesindekinden en önemli farkı, mülkiyet devri ve kiralama işlemlerinin kondominyum topluluğunca seçilen yönetim kurulunun denetiminde yapılıyor olmasıdır. Bunun nedeni devredilenin ya da kiralananın yalnızca özel mülkiyet ile sahip olunan birimle sınırlı kalmayıp aynı zamanda kondominyumun tüm imkân ve sorumluluklarını barındıran ortak kullanım alanları üzerindeki ve yönetim ortaklığındaki payı da içermesidir. Ortak mülkiyet kondominyumun en belirleyici karakteristiğini teşkil eder. Ortak mülkiyete dâhil olan tüm mekânlar ve onların barındırdığı tüm imkân ve işlevler ‘kondominyum planı’ adı verilen ve önceden belirlenmiş kuralları ve yaptırımları içeren bir iç sisteme tabidir.7 Dolayısıyla denilebilir ki, her kondominyum kendi yönetim sistemini oluşturur ve uygular. Bu noktada çoğu kondominyum topluluğunun uygulamaya yönelik yönetimsel ve teknik alanlarda hizmet veren firmalarla anlaşma yaptıkları görülür. Bazı örneklerde ise yatırımcı sözü geçen firmalarla olan anlaşma da dahil olmak üzere kondominyum planını önceden oluşturarak kullanıcıya her şeyi hazır olarak sunar.

Kondominyumun tartışılabilecek en önemli özelliklerinden biri mülkiyet sahipleri ve kullanıcılar için hazırlanmış kontratlar ve detaylı bir biçimde düzenlenmiş kondominyum planı aracılığıyla her şeyin hazır olarak sunulması ile belirlenen topluluğa ait özel bir davranış biçimini barındırmasıdır.

Sonuç olarak kondominyum olgusunu en genel şekliyle özetlemek gerekirse, diğer konut oluşumlarına kıyasla tartışılabilecek belirli avantajları ve dezavantajlarından bahsetmek mümkün. Kondominyum yapılarının birçoğunda olduğu gibi özel ve ortak mülkiyete ait birimlerin düzenli bakımı ve onarımı ile kondominyum planının mevcut talebe cevap verebilir ölçüde sürdürülebilir olması halinde yatırım değerinin korunması ya da yükselmesi bu avantajlardan bir tanesi. Diğer bir avantaj ise, daha önce bahsedilen avantajın hem sebebi hem de sonucu olarak, maliklerin bakım ve onarımla ilgili hiçbir sorumluluk almıyor olmaları.8

Bunların dışında iş yaşamı ve sosyal yaşamın yoğunluğu sebebiyle daha pratik bir yaşam talebinde bulunan bireyler için kondominyum yine avantajlı bir seçenek. Kent çeperinde bulunan müstakil konutlardaki yaşama nazaran çok daha az sorumluluk ve bakım masrafı yanında, temizlik, güvenlik ve kişiye özel hizmet servislerini barındırması da kondominyumun diğer bir avantajı. Aynı zamanda önceden hazırlanan ya da kondominyum topluluğunun yönetim kurulunca oluşturulan kondominyum planı ve içerdiği imkân ve sorumlulukların zamanla değişen talepler ve ihtiyaçlar doğrultusunda yeniden düzenlenmesi mümkün. Şehir merkezlerinde bulunan kondominyumlar sözkonusu olduğunda trafik ve yol yüzünden kaybedilen zamanın geri kazanılmasının yanısıra bu zamanın değerlendirilmesi için ortak alanlarda düzenlenen sosyal, spor ve eğlenceye yönelik aktivitelerin bulunması yine önemli bir avantaj. Kondominyumun en önemli özelliklerinden biri olan topluluk yaşamını barındırıyor olması sayesinde, düzenli ve sistemli yaşayan bir topluluğa ait olma hissinin bireylere verdiği öz güven de önemli bir avantaj olarak değerlendirilebilir.

Kondominyumun dezavantajları düşünüldüğünde ise ilk olarak özellikle bakım, teknik ve yönetimsel servis maliyetleri gözönüne alındığında müstakil konutlara göre avantajlı görünmesine karşın apartman yaşamındakine nazaran çok daha yüksek aidatlarla karşılaşıldığını belirtmek gerekir. Ayrıca, özellikle Türkiye özelinde topluluğa ait sorumluluklar kendi özel dairelerinde yalıtılmış olarak yaşamaya alışkın apartman sakinlerine kıyasla yepyeni bir davranış biçimini öngörmesi açısından yine yadırganabilecek ya da sorun yaratabilecek bir unsur. Her kondominyum topluluğunun özgün bir sisteminin olmasından yola çıkılarak, daire alıcılarının kendi istek ve beklentilerinin farkında ve sunulan imkân ve sorumluluklara ve bunların sonuçlarına dair fikir sahibi olmaları gerekir. Bu gereklilik özellikle Türkiye’de kondominyum olgusunun en gelişkin haliyle aniden karşılaşan varlıklı kesimin çok ehliyetli olamayacağı bir konu. Bunun yanı sıra bir kondominyumdaki özel mülkiyetin satılması ya da kiralanması kondominyum yönetiminin denetimindedir ve yönetim kondominyum planını alıcıya ya da kiralayan kişiye detaylarıyla aktarmakla yükümlüdür. Bu aynı zamanda satılacak olan birimin değerinin belirlenmesi için de geçerli olabilen bir durumdur ve satış işlemi için satıcı olan mal sahibine önemli sınırlamalar ve zorluklar getirebilir. Kondominyum yaşamının diğer bir dezavantajı da yaşama dair her ayrıntının kurallarla belirlendiği kondominyum planının her ihtiyaca cevap verebilir nitelikte olması zorunluluğudur ve olmadığı takdirde gerekli çözümlerin profesyonelce üretilmesi gerekliliğidir. Toplumsal ve sosyal açılardan kondominyuma bakıldığında ise getirdiği dezavantajlardan biri de yüksek gelir gruplarının yaşadığı kapalı konut topluluklarının oluşturduğu toplumsal bölünmeyi şehir merkezine taşımasıdır.

Dünya genelinde konut konusundaki gelişmelere bakıldığında özellikle konut topluluklarının oluşturulmasına ve topluluk yaşamına verilen önemin büyüklüğü dikkat çekiyor.9 Sürekli değişen barınma ihtiyaçları ve tercihleri toplumun sürekli olarak birkaç yılda bir mesken değiştirmesine neden olurken, ailelerin erişkin yaşa gelen çocuklarının da kendi özel tercih ve ihtiyaçları doğrultusunda ayrı evlere çıkıyor olmaları konut çevrelerini akıcı ve değişken olmaya zorluyor.10 Bu değişkenlik konut gündeminde önemli yer tutan belirli kavramlar üzerinden tartışılabilir. Bu kavramlardan ilki büyük ölçüde entegre olmuş ve çoğunlukla küçük ölçekli konut topluluklarının belirtilmesinde kullanılan “ ‘co-housing’ toplulukları” kavramıdır. Bu kavramın karakteristiği olan idealler, çevreden yalıtılmadan çevreyle uyumlu birliktelik, yaşam alanlarının iyi tasarlanmışlığı ve sosyal sürdürülebilirliğin sağlanmasıdır. Bu ölçütler üzerinden Birleşik Devletler Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı (US Department of Housing and Urban Development) tarafından farklı konut toplulukları arasından seçilen ‘en iyi’lere her yıl ödül veriliyor olması sağlıklı konut topluluklarına ve bu toplulukların sürdürülebilirliğine büyük önem verildiğini kanıtlıyor.11 Dolayısıyla, “sürdürülebilir konut toplulukları” kavramı gündemde önemli yere sahip olan diğer bir kavram.

Toplulukla ilgili olan kavramların dışında farklı yaşam tarzlarının belirleyicisi de olan fonksiyonel farklılıklar yine konut gündeminde önemli yer tutuyor. Konut birimleri dışında başka fonksiyonlara ait birimleri barındıran çok fonksiyonlu toplulukların yanı sıra tek bir özel birimde hem konut hem de iş yaşamının birlikte çözülebildiği örneklerden (hybrid units) de bahsediliyor.12

Diğer bir güncel kavram ise uyarlanabilirlik ve esneklik anlamlarını barındıran “açık-yapı” (open-building) kavramı. Bu kavram yaşam alanlarının ihtiyaç ve seçeneğe göre değiştirilebilirliğini ve dönüştürülebilirliğini öngörüyor.13 Bu kavram “sürdürülebilir topluluk” kavramı ile birlikte düşünüldüğünde daha anlamlı bir hale geliyor.

Yukarıda bahsedilen kavramlardan ayrı olarak ve özellikle toplumsal bütünlük ve co-housing kavramlarının öngördüğü gibi çevresiyle azami iletişim halinde olması gereken konut topluluğu kıstasına karşıt olarak gelişmekte ve güncelliği korunmakta olan diğer bir kavram ise “kapalı konut toplulukları” kavramıdır. Toplum içi ayrışmaları ve farklılaşmaları desteklediği düşünülen ve özellikle “co-housing” kavramını destekleyenlerce şiddetle karşı çıkılan “kapalı topluluk” kavramının gündemde hâlâ büyük yer tutmasının en önemli nedenlerinden biri güvenlik ihtiyacı. Ancak en az güvenlik ihtiyacı kadar, ideal olarak tasarlanan ve korunan bir yaşam tarzına dahil olma fikrinin çekiciliği de bu kavramın kalıcılığını sağlayan en önemli etmenlerden biri.

Konut yaşamındaki gelişmelerin gündeminde duran diğer bir kavram da “seçme özgürlüğü” olarak adlandırılıyor ve yine “esnek ve dönüştürülebilir yaşam alanları” kavramlarıyla ve dolayısıyla sürdürülebilir konut toplulukları kavramıyla ilişkili olarak önem kazanıyor.

Amerika’da kondominyum olgusunun oluşumu ve gelişimi ile ilgili olarak Trey Garrison’un 1998’de, yani yaklaşık 10 yıl önce, yayımlanan bir makalesinde belirttiği üzere, şu an itibariyle “condo” sözcüğü bundan 30 yıl önce kimseye hiçbir şey ifade etmezken, 10 yıl öncesi için Garrison’un belirttiği şekliyle 42 milyon Amerikalı kondominyumlarda yaşıyordu ve bu da Amerika’nın toplam konut pazarının % 16’sını teşkil ediyordu.14 Dolayısıyla denilebilir ki, Türkiye’ye gelmeden önce kondominyum olgusu hızlı da olsa yoğun bir gelişme dönemi sonucunda mevcut olgunluğuna ulaşmıştır. Bunun Türkiye özelinde yarattığı en dikkat çekici farklılaşma, toplumun gerçek anlamda bir seçim özgürlüğüne sahip olabilmek için yeterli deneyiminin olmayışı ve dolayısıyla çoğunlukla itibar ve görülmemiş olanın çekiciliği gibi sebeplere daha fazla ağırlık veren bir talepte bulunuyor olmasıdır.

Türkiye’deki kent dokularının en yaygın konut yaşam biçimi olan apartman yaşamında ortak mülkiyet alanlarındaki topluluk yaşamının iyileştirilmesine ya da sürdürülebilirliğinin sağlanmasına yönelik hiçbir kaygı olmaması, apartmanın kondominyumdan en belirgin farkını teşkil eder. Bu anlamda kondominyum bireylerin kendi yaşam birimleri içinde komşularından ve çevrelerinden büyük ölçüde yalıtılarak yaşamaya alışmış apartman sakinleri için oldukça yeni bir kavram. Bu nedenle, Türkiye’de son 10 yılda sayıları hızla artan yüksek ve gelir grubuna hitap eden, yüksek katlı kondominyum örneklerinin konut topluluğu yaşantısının tam anlamıyla içselleştirilememiş olması nedeniyle kent içindeki toplumsal farklılaşmayı artırdıklarına tanık oluyoruz. Bu durum temelleri co-housing kavramına dayanan kondominyum olgusunun da tam olarak anlaşılmamasına ve kapalı konut topluluklarında toplum ve çevre ile bütünleşme probleminin yanı sıra topluluk içi sosyal bütünleşmenin de gerçekleşememesine; diğer bir değişle yalıtılmış özel apartman dairesi kavramının yüksek katlı lüks kondominyumlara taşınmasına neden oluyor. (Resim 1)

Resim 1. Elit Residence, 2004. (Yazarın arşivi)

İstanbul özelinde özellikle Şişli – Maslak bağlantısı üzerinde çoğalmakta olan yüksek katlı iş ve konut yapıları bir yandan kente yeni bir görünüm getirirken, bir yandan da sundukları yeni yaşam çevrelerini, yaşam biçimlerini ve yeni iş alanlarını simgeliyorlar. İstanbul’daki kondominyum benzeri konut projeleri yatırımcısının projeyi gerçekleştirmeden önce çoğunlukla hizmet yönetimi konusunda uzman firmalar yardımıyla hazırlattığı bir plan üzerinden tasarlanmış. Birçok örnekte Türkiye’deki konut kültürünün öngördüğü talebin dışına çıkılarak kondominyum kavramının temelinde yatan sürdürülebilir konut topluluğu yaşantısına katkı koyacak hizmetler sunulmuş. (Resim 2, 3)

Resim 2. Harbiye’den İstanbul silueti, 2004. (Yazarın arşivi)

Resim 3. Akmerkez Residence, Etiler, İstanbul, kondominyum örneklerinin ilki olarak kabul edilebilir, 2004. (Yazarın arşivi)

Bu örneklerden biri olan “Selenium 34” serisinin ilk üyesi olan ve Fulya’da Polat Tower Residence’in hemen yanında bulunan projenin yatırımcısı olan Ari Duek ile 2004 yılında yaptığım görüşmede, yatırımcının sürdürülebilir konut topluluğu kavramına olan hassas yaklaşımı net biçimde örnekleniyor. Duek, komşuluk ilişkilerindeki yabancılaşmayı, ailelerin ve bireylerin içe dönüklüğü ve yalnızlığını çözülmesi gereken sorunlar olarak algılıyor ve sosyal yaşamın ve etkileşimin sağlanması gerekliliği üzerinde duruyor. Duek, ortak kullanım alanlarının özel alanlar kadar sahiplenilmesi idealini konut topluluğu üyelerinin kendi misafirlerini bu ortak alanlardaki sosyal hizmetler yardımıyla ağırlayabilmeleri örneğiyle dile getiriyor.15 (Resim 4)

Resim 4. Polat Tower Residence ve Selenium 34 Residence, Fulya, İstanbul, 2004. (Yazarın arşivi)

Prestijli ve saygın bir topluluğa ait olma hissinin de pazarlandığı bu projelerde sunulan yeni ve ‘özel’ yaşam tarzlarına yönelik talebin ne kadar yüksek olduğunu sözkonusu konut projelerinin sayısındaki hızlı artıştan tahmin etmek mümkün. Ancak şunu da göz önünde bulundurmak gerekir ki söz konusu talebin büyük bir bölümü yabancı yatırımcıya ait. Röportaj yaptığım Elit Residence’in proje müdürü Mahir Ayrancı’ya göre kat maliklerinin çok küçük bir bölümü dışında tamamı Amerika Birleşik Devletleri uyruklu.16 Dolayısıyla, İstanbul özelinde hızla büyüyen bu yaşam biçiminin Türkiye’deki konut kültürünü dönüştürmeye yönelik bir hareket olup olmadığını anlamak için henüz kesin bir kanıya varmak mümkün değil. Ancak şu bir gerçek ki İstanbul’da sözkonusu konut topluluklarının sayısındaki bu hızlı artışın altında kondominyum olgusunun temelinde yatan fikir olan sürdürülebilir sağlıklı konut toplulukları yaratmaktan çok, İstanbul’un gayrimenkul piyasası acısından dünyanın en kârlı şehirlerden biri olması yatıyor. (Resim 5, 6, 7)

Resim 5. Metrocity, Levent, İstanbul, 2004.

Resim 6, 7. Diamond of İstanbul, Beşiktaş, İstanbul. İnşaatı süren ve otel, iş merkezi, konut blokları ve alışveriş merkezinden oluşan çok işlevli bir yapı olan Diamond of İstanbul 2008 yılında tamamlanacak. [www.skyscrapercity.com (24.07.2007) ]

Resim 8. Trio Residences, Kozyatağı, İstanbul, 2004. (Yazarın arşivi)